Además, si el contrato de tu hipoteca contiene cláusulas abusivas, es posible conseguir paralizar el embargo de tu vivienda. En este caso, es aconsejable contactar con un abogado especializado en ejecución hipotecaria.
Mi casa sale a subasta, ¿qué puedo hacer? Si te encuentras en la situación de sufrir un embargo por un impago de hipoteca, sabemos que puede ser una de las experiencias más traumáticas que le puede pasar a una persona, pero si actúas rápido, existen opciones y recursos que pueden ayudarte a ganar tiempo, y sobre todo, podrás evitar la subasta de la vivienda.
Aunque ha habido menos ejecuciones hipotecarias que años anteriores, según el Instituto Nacional de Estadística (INE), en el segundo trimestre de 2024 la cifra es de 5.534 casas embargadas (actualizado en 2024).
Y te preguntarás: ¿Cómo saber si mi casa sale a subasta? En este artículo, vamos a responder a esta pregunta y también analizaremos qué otras medidas puedes llevar a cabo para evitar que esta situación pueda darse.
¿Qué es la subasta de la vivienda?
La subasta de la vivienda es un proceso judicial en el cual se vende un inmueble para saldar una deuda impagada, generalmente una hipoteca. Este procedimiento se inicia cuando el propietario no puede cumplir con sus obligaciones de pago, y el acreedor (por lo general, un banco) solicita al juzgado la venta de la propiedad para recuperar el dinero adeudado.
Dicho de otra modo, es un proceso que consiste en poner a la venta una propiedad inmobiliaria al mejor postor y existen dos tipos: la subasta judicial y la subasta hipotecaria.
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Subasta judicial
En una subasta judicial, el inmueble se pone a la venta debido a una acción legal, que puede originarse por deudas impagadas, impuestos atrasados o, incluso por un proceso de divorcio.
En estas circunstancias, un juez dicta la venta del inmueble para saldar la deuda o resolver el litigio.
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Subasta hipotecaria
En el caso de una subasta hipotecaria, la propiedad se vende debido a un incumplimiento en el pago de la hipoteca.
La ejecución hipotecaria implica que el acreedor hipotecario subasta la propiedad con el fin de recuperar el dinero prestado.
Mi casa sale a subasta, ¿qué puedo hacer? Dos soluciones
Si te encuentras en la situación de que tu casa sale a subasta y no sabes qué hacer, te recomendamos que contactes con un abogado especializado en ejecución hipotecaria, ya que se puede alegar errores en el procedimiento o que no se ha notificado bien la subasta. De esta forma, lograremos evitar la subasta de la vivienda habitual a través de la suspensión.
No obstante, aunque te recomendamos ponerte en manos de un abogado experto en derecho bancario si no dispones de los conocimientos legales necesarios, tienes varias opciones más que puedes intentar llevar a cabo por tu cuenta. Veamos cada una de ellas.
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Negociar con el banco
Contacta a tu entidad bancaria para intentar renegociar las condiciones de tu hipoteca. Algunos bancos están dispuestos a ofrecer alternativas, tales como:
- Reestructuración de la deuda: que implica la solicitud de una modificación de las condiciones de tu hipoteca alargando el plazo de amortización o reducir temporalmente las cuotas.
- Carencia de capital: que se trata de pedir un periodo de carencia, durante el cual, sólo pagarás los intereses y no el capital del préstamo y puede ser una opción para ganar tiempo mientras mejora tu situación económica.
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Acogerte a la Ley de Segunda Oportunidad
La Ley de Segunda Oportunidad permite a personas físicas cancelar sus deudas y comenzar de nuevo, bajo ciertas condiciones. Puedes considerar acogerte a ella, pero deberás cumplir los siguientes requisitos:
- Buena fe: Debes demostrar que has actuado de buena fe, es decir, que has intentado pagar tus deudas en la medida de tus posibilidades y que no has rechazado una oferta de empleo adecuada en los últimos cuatro años.
- Acuerdo Extrajudicial de Pagos (AEP): Antes de solicitar la Ley de Segunda Oportunidad, es necesario intentar un acuerdo extrajudicial con los acreedores. Si este acuerdo no se alcanza, se puede solicitar la exoneración judicial de las deudas.
- No tener antecedentes penales por delitos económicos: Es imprescindible no haber sido condenado por delitos como estafa, apropiación indebida, falsedad documental, entre otros.
- Patrimonio insuficiente para cubrir las deudas: Debes demostrar que tu patrimonio actual no es suficiente para cubrir la totalidad de tus deudas.
y revisaremos si hay cláusulas hipotecarias abusivas.
Otras medidas preventivas para evitar la subasta de la vivienda
Ya hemos visto situaciones que pueden ocurrir si tu casa sale a subasta. Pues bien, antes de que esto tenga lugar, existen diversas medidas preventivas que puedes llevar a cabo para evitar que se produzca el no deseado embargo de la vivienda.
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Reestructuración de la deuda
La reestructuración de la deuda es una opción viable si te encuentras en dificultades financieras y sabes que va a ser de forma temporal.
Básicamente, consiste en modificar las condiciones de tu hipoteca, ya sea ampliando el plazo de pago o reduciendo temporalmente el importe de las cuotas. Esto, sin duda, podría darte un respiro y evitar la ejecución hipotecaria. Lee nuestra guía definitiva para la oposición a la ejecución hipotecaria.
Sin embargo, es importante tener en cuenta que negociar la reestructuración de la deuda no siempre es fácil, ya que depende en gran medida de la política del banco y de cómo sea tu situación financiera. Ten en cuenta que los bancos a menudo evalúan cada caso de forma individual, y mientras algunos están dispuestos a renegociar, otros pueden ser más reticentes.
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Refinanciación
La refinanciación de deuda implica obtener un nuevo préstamo para pagar la deuda existente. Este nuevo préstamo puede tener condiciones más favorables, como una tasa de interés más baja o un plazo de pago más largo, lo que puede facilitar el cumplimiento de tus obligaciones.
No obstante, esto puede ser contraproducente porque se podría terminar pagando más a lo largo del tiempo. Es decir, puede que consigas un alivio económico inmediato, pero el coste de la deuda se irá acumulando y esto podría dificultar cada vez más que puedas salir del bache económico. Incluso podría provocar que llegues a una situación de insolvencia.
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Dación en pago
La dación en pago es una medida extrema pero efectiva para evitar la subasta de la vivienda.
Consiste en entregar la propiedad al banco como pago total de la deuda. El inconveniente principal es la pérdida de la vivienda. Sin embargo, evitarás la subasta y las posibles deudas residuales.
El problema de la dación en pago es que no todas las entidades bancarias la aceptan y puede ser difícil cumplir con los requisitos exigidos por los bancos para aprobar esta medida, que, entre otras condiciones, incluye la necesidad de que la vivienda esté libre de otras cargas o tenga hipotecas adicionales.
Cláusulas abusivas por las que solicitar la nulidad de la ejecución hipotecaria
En algunos casos, es posible solicitar la nulidad de la ejecución hipotecaria si el contrato de tu hipoteca contiene cláusulas abusivas.
Las cláusulas abusivas son aquellas que imponen condiciones desfavorables o injustas al consumidor, y su existencia puede invalidar el proceso de ejecución.
Algunos de los tipos de cláusulas abusivas que pueden invalidar el proceso de subasta son:
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Cláusula suelo
Estas cláusulas establecen un límite mínimo a la bajada del tipo de interés variable de la hipoteca, impidiendo que el consumidor se beneficie de las reducciones del índice de referencia (como el Euribor) por debajo de cierto umbral. Esto puede resultar en pagos excesivos de intereses por parte del deudor. -
Intereses de demora
Se consideran cláusulas abusivas aquellas que imponen intereses de demora excesivamente altos en caso de impago, muy por encima de los tipos de interés ordinarios. Estas cláusulas pueden incrementar la deuda de manera desproporcionada. -
Vencimiento anticipado
Cláusulas que permiten al banco declarar vencida la totalidad del préstamo ante cualquier impago, por pequeño que sea, también se consideran abusivas. Este tipo de cláusulas no permiten al consumidor remediar el incumplimiento y continúan con la ejecución hipotecaria de manera precipitada.
¿Cómo saber si mi casa sale a subasta y qué hacer si esta ya está programada?
En circunstancias en las que se puede producir la subasta judicial es lógico que te preguntes si tu casa sale a subasta, qué hacer si esta ya está programada y sobre todo, si se puede evitar la subasta de la vivienda.
Puedes hacer una breve consulta al BOE, ya que ahí se publican las propiedades que se están subastando. Deberás entrar en el siguiente enlace.
Otra opción es acudir al juzgado correspondiente y realizar dicha consulta.
En cualquier caso, si tu casa ya está programada para subasta, deberás actuar lo más rápido posible para no perder tu propiedad y llevar a cabo alguna de las acciones que enumeramos a continuación.
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Participa en la subasta
Si no puedes evitar la subasta, asegúrate de asistir el día de la subasta y hacer una oferta competitiva si deseas conservar tu propiedad. -
Ponte en contacto con tu prestamista
Otra opción que puedes hacer en caso de que la subasta ya esté programada es contactar con tu prestamista para discutir otras alternativas. Por ejemplo, podrías negociar un plan de pago o una modificación de préstamos. -
Consulta con un abogado
Una manera de renegociar con tus acreedores o tomar medidas legales para detener la subasta es consultar con un abogado especializado en ejecuciones hipotecarias.
habiendo conseguido paralizar y anular numerosas ejecuciones.
Conclusión: toma acción antes de que sea tarde
Evitar la subasta de la vivienda habitual requiere actuar con rapidez: desde negociar con tu banco hasta buscar asesoramiento legal y considerar opciones como la reestructuración de la deuda, la refinanciación, o incluso la Ley de Segunda Oportunidad, en la que Asoban Abogados también somos especialistas.
Lo primordial es encontrar a un abogado que te genere confianza y que tenga experiencia en negociar con entidades bancarias. Rellena el formulario de contacto. ¡Estaremos encantados de conocer tu caso y escucharte!
Preguntas frecuentes
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¿Pueden subastar mi casa sin que yo me entere?
No, no pueden subastar tu casa sin que te hayan notificado. Según el artículo 667 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, deberás recibir una notificación, ya sea a través de burofax o por carta, en la que deben informarte sobre cuándo comienza el proceso de ejecución hipotecaria y cuándo será la subasta de tu vivienda.
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¿Qué puedo hacer para paralizar la subasta de la vivienda?
La mejor opción de paralizar la subasta de la vivienda es a través de un abogado para que solicite una suspensión. De esta manera, ganará tiempo para revisar las cláusulas contractuales de la hipoteca. Si se demuestra que éstas son abusivas, que ha habido errores en el procedimiento o que no se ha notificado correctamente dicha subasta, se puede anular la ejecución hipotecaria.
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¿Qué pasa cuando sale a subasta una vivienda?
Cuando se subasta una vivienda quiere decir que la propiedad se ofrece públicamente y se vende al comprador que presente la oferta más alta. En definitiva, es un proceso por el cual una propiedad inmobiliaria se ofrece al mejor postor.
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¿Cuánto tiempo pasa de la subasta hasta el desahucio?
Entre la subasta de la vivienda y el desalojo, es decir, el desahucio, pueden pasar de 6 a 12 meses, por lo que tienes tiempo para agotar las vías existentes para paralizar el embargo por el impago de la hipoteca.
