Descubre todo lo que tienes que saber sobre la oposición de ejecucion hipotecaria con vivienda habitual. Te contamos 4 opciones para evitar el desahucio y mantener tu casa a salvo.
Conocer bien la figura de la ejecución hipotecaria con vivienda habitual puede salvarte de perder tu casa.
Cuando dejas de pagar tu hipoteca, el banco puede iniciar un procedimiento legal para recuperar la deuda (en 2024 se han producido concretamente 8.921 procedimientos según la estadística sobre Ejecuciones Hipotecarias). Pero si se trata de la vivienda donde resides con tu familia, es decir, tu vivienda habitual, el escenario cambia por completo.
¿Es posible negociar antes de llegar a la subasta? ¿Hay formas de frenar el proceso? ¿Existen costas de ejecución hipotecaria con vivienda habitual? En Asoban Abogados, vamos a despejar todas tus dudas de forma clara en este artículo.
¿Qué es la ejecución hipotecaria con vivienda habitual?
Es el procedimiento judicial que inicia el banco cuando el prestatario no paga la hipoteca de la residencia en la que vive con el objetivo de recuperar el dinero prestado a través de la subasta del inmueble.
Sin embargo, debes saber que cuando se trata de la ejecución hipotecaria con vivienda habitual, la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) establece medidas especiales de protección como poder solicitar la suspensión del lanzamiento (desahucio) por situación de vulnerabilidad, tener derecho a una tasación justa, que exista limitación de la deuda tras la subasta (no se responden con todos los bienes) o tener la opción de dación en pago en ciertos supuestos.
"Cuando la ejecución se dirija exclusivamente contra bienes hipotecados o pignorados en garantía de una deuda dineraria, se estará a lo dispuesto en el capítulo V de este Título. Si, subastados los bienes hipotecados o pignorados, su producto fuera insuficiente para cubrir el crédito, el ejecutante podrá pedir el despacho de la ejecución por la cantidad que falte, y contra quienes proceda, y la ejecución proseguirá con arreglo a las normas ordinarias aplicables a toda ejecución.", art 579 LEC
Oposición de ejecución hipotecaria con vivienda habitual: 4 opciones para mantener tu casa
Puedes oponerte a la ejecución hipotecaria de vivienda habitual mediante la reestructuración de la deuda, obtener quitas hipotecarias negociando con el banco, la dación en pago o acogerte la Ley 25/2015.
La legislación en España ofrece ciertas protecciones para los deudores hipotecarios, principalmente a través de la Ley 1/2013. El objetivo es proteger a las personas en situación de vulnerabilidad y ofrecer alternativas al desahucio.
Veamos a continuación.
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1. Reestructuración de la deuda
La reestructuración de la deuda implica renegociar las condiciones del préstamo hipotecario con el banco. Esto puede incluir la extensión del plazo de amortización, una reducción temporal de las cuotas mensuales o incluso un periodo de carencia en el que solo se pagan intereses y no capital. El objetivo es hacer los pagos más manejables y así evitar la ejecución hipotecaria con vivienda habitual.
La Ley 1/2013 establece ciertos criterios y procedimientos para que los deudores en situación de especial vulnerabilidad puedan solicitar la reestructuración de su deuda hipotecaria en torno al llamado Código de Buenas Prácticas.
Conoce más sobre este código en nuestro artículo cómo pagar menos de hipoteca.
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2. Quita hipotecaria
Si la reestructuración resulta inviable, otra forma de buscar la oposición a la ejecución hipotecaria con vivienda habitual es contemplar una quita o reducción del importe de la deuda pendiente. Consiste en que el banco acepta condonar una parte de la deuda pendiente, es decir, te perdona una parte de la misma.
La condonación deberás negociarla con el banco, basándote en criterios de sostenibilidad y capacidad de pago y, aunque es menos habitual, no es imposible cuando se cumplen los siguientes requisitos:
- La vivienda ya se ha ejecutado y no se ha cubierto el 100% de la deuda.
- No tienes capacidad real de pago.
- La entidad prefiere cerrar el expediente antes que prolongar un procedimiento costoso.
La quita no elimina la ejecución en sí misma, pero puede ser negociada durante o después de ella como fórmula para evitar reclamaciones posteriores de deuda residual (el famoso “saldo vivo” que queda tras la subasta).
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3. Dación en pago
La dación en pago es una solución en la entregas la propiedad al banco para saldar la deuda hipotecaria. Este mecanismo te permite liberarte de la deuda hipotecaria pendiente, aunque el valor del inmueble sea inferior a la cantidad adeudada.
No obstante, la aceptación de la dación en pago depende de la entidad bancaria y no es una obligación legal para los bancos aceptarla. Esta opción nunca la planteamos en Asoban Abogados, ya que nuestro objetivo es que te mantengas en tu vivienda.
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4. Acogerse a la Ley 25/2015
La Ley 25/2015 ofrece la opción de cancelar obligaciones de pago inasumibles, incluida la derivada de una hipoteca tras la ejecución hipotecaria con vivienda habitual.
Si no consigues una quita negociada con el banco, puedes acudir a este procedimiento judicial. El juez podrá decretar el BEPI de la Ley Segunda Oportunidad, cancelando total o parcialmente la deuda hipotecaria residual, siempre que no haya mala fe y cumplas con los requisitos.
Las obligaciones de pago que puedes eliminar con esta ley incluye las deudas personales, préstamos, tarjetas y, muy importante: lo que el banco te siga reclamando si finalmente se ha producido el desahucio.
Consecuencias de la ejecución hipotecaria con vivienda habitual
Las principales consecuencias de una ejecución hipotecaria sobre tu vivienda habitual son la pérdida de la propiedad, el desahucio, seguir teniendo deuda si la subasta no cubre el desahucio y aumentar más la deuda por las costas de ejecución hipotecaria con vivienda habitual si no se frena el procedimiento.
Aunque pueda parecer una sentencia definitiva, lo cierto es que cada uno de estos efectos puede mitigarse si se actúa a tiempo. Por ejemplo, si se demuestra vulnerabilidad, el desahucio puede retrasarse o sustituirse por un alquiler social Por eso, el acompañamiento legal es fundamental: no solo para defender tus derechos, sino también para cerrar el proceso con el menor daño posible a tu futuro económico y personal.
Preguntas frecuentes sobre ejecución hipotecaria con vivienda habitual
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¿Puedo seguir viviendo en mi casa si ya hay una ejecución en curso?
Sí, puedes permanecer en tu vivienda hasta que se produzca la subasta y se adjudique el inmueble. Incluso después, si existe una situación de vulnerabilidad, puedes solicitar una suspensión del lanzamiento o un alquiler social. La clave está en actuar rápido y documentar bien tu situación ante el juzgado.
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¿Qué pasa con las costas de ejecución hipotecaria con vivienda habitual?
Las costas de la ejecución hipotecaria con vivienda habitual (honorarios de abogado, procurador y gastos judiciales) normalmente corren a cargo del deudor si no se logra frenar o archivar el procedimiento, siendo entre un 6% y 12% de la deuda.
Sin embargo, si se consigue una oposición estimada total (por cláusulas abusivas, por ejemplo), el juzgado puede imponer las costas al banco. Además, si hay mala fe o abusos por parte de la entidad, también se puede reclamar que no se impongan al consumidor.
Conclusión: defiende tus derechos con abogados especialistas en juicios hipotecarios
Si estás enfrentando una ejecución hipotecaria con vivienda habitual, en Asoban Abogados, como abogados especialistas en juicios hipotecarios, podemos ayudarte a que mantengas tu casa. Tenemos más de 30 años de experiencia en defender a las personas frente a prácticas bancarias abusivas. No dudes en contactarnos para una consulta inicial gratuita. Analizamos tu caso sin ningún compromiso.
