¿Desconoces los plazos de una ejecución hipotecaria
y crees que pueden embargarte tu casa?
Tranquilo, en este artículo te contamos los plazos de una ejecución hipotecaria al detalle, así como todas las fases hasta que se produce el embargo efectivo de tu vivienda. Sigue leyendo.
Un día recibes una notificación de tu banco informándote que tu vivienda está en riesgo de subasta, y los plazos de una ejecución hipotecaria comienzan a jugar en tu contra. La angustia puede bloquearte y dificultar la toma de decisiones, pero conocer estos plazos te permitirá actuar con más claridad y evitar el embargo de tu vivienda.
¿Cuáles son los plazos clave y cómo puedes protegerte? En este artículo, te explicaremos cada fase paso a paso para que conozcas las soluciones a una ejecución hipotecaria y sepas cómo defenderte.
¿Qué es una ejecución hipotecaria?
La ejecución hipotecaria es un proceso legal que se inicia cuando un propietario deja de pagar las cuotas de su hipoteca. En este procedimiento, el banco busca recuperar la deuda pendiente a través de la venta forzada del inmueble hipotecado, es decir, de tu casa.
Es un proceso que puede generar muchas dudas, especialmente en lo que se refiere a los plazos de una ejecución hipotecaria, ya que estos determinan cuándo y cómo se debe actuar.
Es importante que sepas que el banco no puede iniciar una ejecución de inmediato. Normalmente, la entidad financiera da un margen de impago (generalmente tres cuotas) antes de comenzar el proceso judicial. Durante ese tiempo, es clave que busques asesoramiento legal para entender tus derechos y las opciones disponibles, para no acabar sin vivienda.
¿Cuándo puede iniciarse una ejecución hipotecaria?
El periodo que transcurrirá desde tu primer impago hasta el embargo de tu vivienda puede ser alrededor de entre 5 y 6 años.
Por un lado, el procedimiento judicial íntegro para la ejecución de una hipoteca generalmente se extiende entre 3 y 4 años, mientras que el banco no puede comenzar dicho proceso hasta que se haya dejado de pagar íntegramente un mínimo de 12 o 15 mensualidades, según el caso.
Plazos de una ejecución hipotecaria en cada una de sus fases
Conocer las fases del proceso de ejecución hipotecaria es vital para saber cuándo actuar. Aquí te explicamos cada una de las etapas clave de una ejecución hipotecaria en España.
1. Requerimiento de pago
El primer paso en el proceso de ejecución hipotecaria es el requerimiento de pago extrajudicial, es decir, cuando te llega e burofax. Cuando acumulas al menos 12 impagos, el banco te envía un requerimiento formal de pago reclamándote las cuotas impagadas y avisándote de que, si no se paga en el plazo de un mes, dicha entidad bancaria te pedirá todo lo que te falta por pagar de la hipoteca. Este documento es esencial ya que marca el inicio oficial del proceso.
Así, si decides no pagar, recibirás un segundo burofax en el que se te reclamarán las cuotas pendientes de pago y todo lo que falta por pagar para los próximos años. A partir de aquí, tú, como deudor, contarás con el plazo de un mes. En caso contrario, recibirá un demanda de ejecución hipotecaria.
2. Presentación de la Demanda
Si el deudor no consigue ponerse al día con los pagos de la hipoteca, el siguiente paso es la presentación de la demanda de ejecución hipotecaria ante el juzgado. Este es un proceso que puede tardar entre uno y tres meses, dependiendo de la carga de trabajo del tribunal.
3. Admisión a trámite y notificación
Una vez presentada la demanda, el juzgado debe admitirla a trámite y notificar al deudor, lo cual suele demorar aproximadamente un mes.
Es fundamental que el deudor preste atención a esta notificación, ya que contiene información esencial sobre el proceso y los plazos de una ejecución hipotecaria que puede resultar esencial para tu defensa por parte del abogado que defienda tu caso.
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4. Oposición del deudor
El deudor tiene derecho a realizar una oposición a la ejecución hipotecaria.
Para ello, cuenta con un plazo de 10 días hábiles desde la notificación. Los motivos de oposición a la ejecución hipotecaria pueden variar, pero generalmente incluyen errores en el cálculo de la deuda, cláusulas abusivas en el contrato hipotecario o defectos procesales, como el no haber notificado los mencionados burofaxes que debe recibir el deudor. Es vital contar con el asesoramiento de abogados especialistas en ejecución hipotecaria en esta fase para maximizar las posibilidades de éxito.
5. Resolución de la oposición
Si se presenta una oposición, habrá un juicio, y posteriormente el juez debe resolver, lo cual puede tomar entre nueve meses y un año. Si el juez rechaza la oposición, el proceso de ejecución hipotecaria continúa o se puede presentar un recurso de apelación.
Si el deudor acepta la oposición, el proceso puede terminarse, éste puede continuar en la vivienda o puede ajustarse la reclamación según la resolución del juez.
6. Subasta de la vivienda
Una vez resuelta la oposición y posteriores recursos (si hubo), se procede a la subasta hipotecaria. El juzgado fija la fecha de la subasta, la cual debe ser anunciada de forma pública. Desde la resolución de la oposición hasta la subasta, pueden pasar de tres a seis meses.
Durante la subasta, los interesados pueden pujar por la vivienda, y el deudor puede intentar detener la subasta pagando la deuda en cualquier momento antes de su realización. Ni que decir tiene que, entre todos estos trámites, un abogado especializado puede ir alargando el proceso con diferentes actuaciones.
7. Adjudicación y desalojo
Si la subasta concluye sin que el deudor haya pagado la deuda, la vivienda se adjudica al mejor postor o, en su defecto, al banco. Tras la adjudicación, se concede un plazo para el desalojo, que suele ser de un mes.
a lo largo de todo el proceso. Evita la pérdida de tu vivienda.
¿Cuándo prescribe una ejecución hipotecaria?
El artículo 1.964 del Código Civil establece que una deuda hipotecaria prescribe cuando ésta desaparece transcurridos los 20 años desde la fecha en la que vence, lo que significa que el acreedor, aquel a quien debes la hipoteca (el banco), pierde el derecho a exigir el pago de dicha deuda. Ahora bien, como deudor, deberías cumplir con los siguientes requisitos:
- Que nunca aceptaras que la deuda existe
- Que aquel (banco/entidad financiera) al que debes tu hipoteca, no te haya reclamado ni judicial ni extrajudicialmente. Es decir, que el acreedor no haya notificado al deudor ni haya presentado un requerimiento notarial demandando el pago de la deuda hipotecaria.
La cancelación de la deuda se podría realizar presentando una instancia ante el registro de la propiedad una vez que hayan transcurrido el plazo de 20 años. Así lo recoge el artículo 128 de la Ley Hipotecaria.
Si estos requisitos no se cumplen, el deudor deberá realizar los pagos, tal y cómo fue acordado al momento de firmar la concesión de la deuda hipotecaria.
¿Cómo paralizar la subasta hipotecaria y mantener mi casa?
Si eres un deudor hipotecario, no tienes por qué resignarte a perder tu vivienda y quedar endeudado de por vida.
Aparte de conocer bien los plazos de una ejecución hipotecaria para saber actuar a tiempo, existen otras opciones para evitar la subasta hipotecaria, o lo que es lo mismo, el embargo de tu vivienda.
Estas alternativas podrás llevarlas a cabo dependiendo de tu situación económica.
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Negociar la reestructuración de la deuda, una quita o una dación en pago
Estas opciones conllevan lo siguiente:
- Reestructuración de la deuda: que se modifiquen las condiciones del préstamo.
- Una quita: reducir el importe de la deuda.
- Dación en pago: entregar la viviendo al banco para saldar la misma.
Para que un deudor pueda acogerse a cualquiera de estas alternativas, deberá cumplir con los requisitos del Código de Buenas Prácticas Bancarias y el banco aceptar la propuesta de forma voluntaria.
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Solicitar el beneficio de exoneración del pasivo insatisfecho (BEPI) o la Ley de Segunda Oportunidad
Esta opción le permitirá al deudor liberarse de la deuda que quede tras la ejecución de la hipoteca, siempre que cumpla los siguientes requisitos:
- Que se demuestre que ha actuado de buena fe.
- Que no tenga antecedentes penales.
- Que haya intentado un acuerdo extrajudicial de pagos con sus acreedores.
Para que el juez le conceda el BEPI al deudor, es necesario declararse en concurso de acreedores.
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Oposición a la ejecución hipotecaria
Como ya hemos visto anteriormente, puedes oponerte a la ejecución hipotecaria por motivos legales presentando un escrito de oposición al juzgado. Entre las causas que pueden alegar, están las siguientes:
- Prescripción de la deuda
- Cláusulas abusivas: existencia de dichas cláusulas en el contrato de la hipoteca
- Vulneración de los derechos del consumidor
- Falta de legitimación del banco
- Defectos procesales
Contacta con abogados especialistas en ejecución hipotecaria
Conocer los plazos de una ejecución hipotecaria y entender cómo funciona el proceso es esencial para poder actuar a tiempo y proteger tus derechos. Ya sea respondiendo a la demanda, explorando alternativas legales o buscando la ayuda de un abogado especializado, es importante que no ignores las notificaciones y actúes cuanto antes para minimizar el impacto de este proceso tan delicado.
En Asoban Abogados, puedes contar con nuestro apoyo como abogados especialistas en ejecución hipotecaria. Te aseguramos que marcará la diferencia, ya que hemos reducido deudas de cientos de clientes así como paralizado una cantidad significativa de embargos (mira nuestros casos ganados).
Recuerda que cada caso es único, y contar con el apoyo adecuado puede marcar la diferencia en el resultado de tu situación. Escríbenos ya a nuestro formulario de contacto.
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