Hay 5 fases de una ejecución hipotecaria. Si no puedo pagar la hipoteca, estar informado de todo el procedimiento será clave para mantener tu vivienda a salvo. En este artículo, te las explicamos con detalle y veremos qué consecuencias tiene que ejecuten tu hipoteca.
Conocer bien las fases de ejecución hipotecaria puede salvarte de que puedan echarte de tu vivienda.
Es normal sentir miedo a perder tu hogar. Las ejecuciones sobre viviendas de personas físicas aumentaron un 9,2% en 2024 con respecto al año anterior según la estadística sobre ejecuciones hipotecarias del Instituto Nacional de Estadística (INE).
En Asoban Abogados, te vamos a explicar en detalle las etapas del procedimiento hipotecario y cómo evitar que te echen de tu casa. Si buscas ayuda para detener embargo hipotecario, ¡sigue leyendo!
¿Qué son las fases de ejecución hipotecaria?
Las fases de ejecución hipotecaria son los pasos legales que sigue un banco para reclamar y recuperar una vivienda cuando el propietario deja de pagar la hipoteca.
El esquema del procedimiento de ejecución hipotecaria se compone de cinco etapas: primero, el banco comunica el impago al deudor; luego presenta una demanda judicial de ejecución. A continuación, se certifican las cargas de la propiedad y se preparan las subastas. Después se celebra la subasta judicial del inmueble. Finalmente, si no se detiene el proceso, se produce el desahucio.
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Fase 1: Aviso de impago y comunicación del banco
El proceso de ejecución de hipoteca comienza cuando tienes problemas para pagar la hipoteca y dejas de cumplir con los pagos mensuales. Generalmente, el banco espera un periodo de 1 a 3 meses antes de iniciar cualquier tipo de acción legal. Durante este tiempo, recibirás avisos de impago que te advertirán sobre las consecuencias de no regularizar tu situación. Es fundamental que, ante el primer aviso, busques asesoría legal para analizar tus opciones y prevenir una ejecución hipotecaria.
En esta fase, el banco está obligado a notificarte formalmente sobre la situación. Recibirás comunicaciones que detallarán los importes pendientes y el riesgo de que se inicie una demanda de ejecución hipotecaria. Como deudor, tienes derechos que debes conocer: puedes solicitar una renegociación de la deuda, acogerte a medidas como la dación en pago o intentar llegar a acuerdos con la entidad financiera. Recuerda que contar con el apoyo de abogados especializados como Asoban Abogados puede marcar la diferencia para evitar que el proceso avance y sigas perdiendo dinero.
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Fase 2: Demanda de ejecución de hipoteca
Si el impago persiste y no lograste llegar a un acuerdo con el banco, el siguiente paso es la demanda de ejecución hipotecaria. Aquí es cuando el banco presenta el modelo de demanda de ejecución de garantía hipotecaria para recuperar el dinero prestado. Es esencial que la notificación de esta demanda se realice correctamente, ya que tienes derecho a presentar motivos de oposición a la ejecución hipotecaria. La oposición puede basarse en varias razones, como errores en el cálculo de la deuda o la existencia de cláusulas abusivas en el contrato hipotecario.
Oponerte a la ejecución de hipoteca es posible, pero para hacerlo eficazmente necesitas demostrar causas válidas ante el juez.
Las causas más comunes incluyen la existencia de cláusulas abusivas, como los intereses de demora excesivos, o errores en los cálculos que el banco ha realizado. También puedes alegar situaciones personales que dificulten el pago, aunque estos argumentos suelen tener menos peso.
y te explican cuál es la mejor opción para que no pierdas tu vivienda.
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Fase 3: Certificación de cargas y subasta del inmueble
Una vez iniciada la demanda de ejecución hipotecaria, el siguiente paso es la certificación de cargas. En esta fase, se realiza un análisis detallado de las deudas que existen sobre el inmueble, incluyendo otras hipotecas, embargos o gravámenes.
Esto afectará directamente al proceso, ya que la cantidad total que el banco puede recuperar dependerá de las cargas que tenga la vivienda. Este es un momento clave para valorar todas las alternativas legales que tienes antes de que el proceso avance hacia la subasta.
Si el proceso sigue adelante, el inmueble se preparará para su venta en una subasta judicial. El juez fijará un valor de tasación del inmueble, y la subasta se anunciará públicamente. Es importante que sepas que aún tienes opciones en esta fase: puedes intentar detener la subasta o pactar con el banco para buscar una solución que evite la venta forzosa de tu vivienda.
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Consecuencias de la subasta y qué opciones tienes para intervenir
Si la subasta se lleva a cabo, es posible que el precio de venta no cubra la totalidad de la deuda, lo que podría dejarte con una carga financiera adicional. Sin embargo, existen estrategias para retrasar o incluso evitar la subasta, como solicitar una prórroga o pactar un acuerdo de pago con el banco.
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Fase 4: Subasta judicial del inmueble
Otra de las fases de ejecución hipotecaria es la subasta judicial. Se trata del mecanismo mediante el cual se vende el inmueble para cubrir la deuda pendiente. En este proceso, los postores ofrecen diferentes cantidades por la vivienda. Si el precio de venta no alcanza el valor de la deuda, el banco tiene derecho a adjudicarse el inmueble por el 60% del valor de tasación.
En caso de que no haya postores interesados en la subasta, el banco puede quedarse con la propiedad por un valor que generalmente es inferior al de tasación. Este escenario te dejaría sin vivienda, pero podrías seguir adeudando una cantidad significativa si la venta no cubre el monto total de la deuda.
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Derechos del deudor en esta fase: ¿Puedo evitar el desalojo?
Incluso en esta avanzada fase de ejecución hipotecaria, aún tienes derechos como deudor. Existen recursos legales que pueden paralizar el desalojo temporalmente o incluso permitirte seguir habitando la vivienda mientras exploras otras alternativas.
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Fase 5: Desahucio y lanzamiento judicial
Esta es una de las fases de ejecución hipotecaria clave por la que desde nuestro despacho evitaremos que ocurra. Una vez adjudicada la vivienda al banco o a un tercero, recibirás una notificación formal de desalojo. Este es el paso previo al lanzamiento judicial, donde serás desalojado de la vivienda. Es fundamental que sepas que, incluso en esta fase, puedes intentar llegar a acuerdos con el banco o solicitar prórrogas para evitar el desahucio inmediato.
El proceso de desahucio puede parecer inminente, pero no todo está perdido. Con el asesoramiento adecuado, es posible pactar condiciones o aplazar el desahucio.
Consecuencias financieras tras las fases de ejecución hipotecaria
Es posible que enfrentes embargos adicionales sobre otros bienes si el valor obtenido en la subasta no es suficiente para cubrir la totalidad de la deuda.
La deuda hipotecaria no desaparece automáticamente y es esencial contar con asesoramiento para minimizar el impacto económico a largo plazo. En Asoban Abogados te ayudamos a pactar condiciones para evitar consecuencias graves si ya te ha llegado una notificación del juzgado por la hipoteca.
Nuestros abogados especializados en hipotecas estudian tu caso.
Escríbenos y nos ponemos en contacto contigo.
Preguntas frecuentes sobre las fases de ejecución hipotecaria
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¿Cuánto tiempo tengo antes de que me embarguen la casa?
El banco tiene la posibilidad de iniciar el procedimiento de ejecución una vez se haya producido un impago continuado de 12 meses durante la primera mitad del préstamo, o de 15 meses si dicho impago ocurre en la segunda mitad del periodo de amortización.
Una vez se notifica la demanda judicial, podrías tener entre 1 y 6 meses antes de que el juez dicte sentencia y se proceda a la subasta de tu vivienda. En cualquier caso, el mejor consejo es actuar de inmediato y buscar asesoramiento legal antes de que el banco tome medidas más drásticas.
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¿Cuál es el esquema del procedimiento de ejecución hipotecaria?
El proceso de ejecución hipotecaria en España consta de cinco etapas clave:
Notificación del impago: el banco comunica al deudor que ha incumplido con el pago de la hipoteca.
Demanda judicial: si la deuda no se regulariza, la entidad financiera presenta una demanda de ejecución hipotecaria ante el juzgado.
Certificación de cargas y preparación de la subasta: se revisan y certifican las cargas del inmueble, y se organizan los pasos previos a la subasta.
Subasta judicial del inmueble: la vivienda se subasta públicamente para saldar la deuda pendiente.
Desahucio: si el proceso continúa y no se detiene por ninguna vía legal, se procede al lanzamiento o desalojo del ocupante.
Este procedimiento legal permite al banco recuperar la deuda mediante la venta forzosa del inmueble, siguiendo los pasos establecidos en la Ley de Enjuiciamiento Civil.
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¿Cuánto tarda una ejecución hipotecaria?
El tiempo que puede durar una ejecución hipotecaria en España suele oscilar entre los tres y los cuatro años, desde que se inicia el procedimiento judicial hasta su resolución definitiva. No obstante, antes de que el banco pueda comenzar con este trámite, es necesario que se haya transcurrido al menos 12 o 15 cuotas mensuales sin abonar, en función del tipo de hipoteca y las condiciones pactadas en el contrato.
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¿Qué hacer si ya me han notificado la demanda de ejecución?
Si ya te ha llegado la notificación de demanda de ejecución hipotecaria, lo primero que debes hacer es contactar con un abogado especializado. Tienes un plazo limitado para presentar oposición, por lo que es crucial actuar rápido. Si no te opones dentro del plazo, el proceso seguirá adelante y podrías perder tu oportunidad de defensa. En Asoban Abogados, podemos revisar tu caso y ayudarte a determinar la mejor estrategia.
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¿Qué pasa si la subasta no cubre el total de la deuda?
Si en la subasta judicial de tu vivienda no se alcanza un valor suficiente para cubrir toda la deuda, el banco aún puede reclamar la cantidad restante. Esto significa que, aunque pierdas tu vivienda, podrías seguir debiendo dinero al banco. En este caso, el banco podría proceder a retener otros bienes o ingresos que tengas en el futuro. Sin embargo, existen alternativas, como negociar un acuerdo de pago o solicitar la condonación de la deuda pendiente.
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¿Qué sucede con mis deudas tras las fases de ejecución hipotecaria?
Si la ejecución hipotecaria no salda toda tu deuda, seguirás siendo responsable por la cantidad restante. Aparte de embargos, esta deuda puede afectar tu historial crediticio y dificultar futuras solicitudes de crédito. Sin embargo, existen vías legales para intentar renegociar el pago de esa deuda o buscar la exoneración a través de un acuerdo con el banco o la aplicación de la Ley 25/2015 en algunos casos específicos.
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¿Es posible cancelar la deuda con el banco tras la subasta?
Tras todas las fases de ejecución hipotecaria, en algunos casos, es posible pactar con el banco un acuerdo de cancelación de la deuda restante. Aunque no es algo garantizado, mostrar una disposición de pago parcial o realizar una propuesta concreta puede resultar en un acuerdo beneficioso para ambas partes. Contar con abogados especializados que gestionen esta negociación puede ser clave para lograr la mejor solución posible.
