Tras el impago de varias cuotas, el banco me ha dicho que si no pago, me echarán de casa... Sabemos por lo que estás pasando, pero, afortunadamente, aún estás a tiempo de defenderte con un abogado de hipotecas y salvar tu vivienda.
No puedo pagar la hipoteca y estoy viviendo una auténtica pesadilla. Cada mes que pasa, el peso de la deuda de la hipoteca se vuelve más insoportable para muchas familias, y lo entendemos.
Has recibido cartas del banco, llamadas constantes, y ahora te enfrentas a la aterradora posibilidad de perder tu hogar, donde has invertido gran parte de tus ahorros, si no todos.
Estás asustado, y con razón. Pero antes de entrar en pánico, es importante que entiendas lo que está en juego y cómo puedes defenderlo. Porque sí, puedes luchar contra esta situación, y no tienes que hacerlo solo.
No puedo pagar la hipoteca. Históricamente, antes de que entrase en vigor la Ley 5/2019, el banco podía ejecutar la hipoteca desde el impago de 1 o 3 cuotas.
En la actualidad, debe de haber un mínimo de 12 cuotas impagadas en la primera mitad de la hipoteca para que esto suceda, o 15 cuotas mensuales en la segunda mitad.
La angustia comienza cuando llevas acumulados 5, 6 o más meses de impago. Al principio, quizás creías que podrías ponerte al día, pero las cuotas se acumulan y las llamadas de los recuperadores se vuelven más insistentes.
Esto mismo le sucedió a Raquel, cliente de Asoban Abogados: «Llegué a un punto en el que no podía más».
Pasados los plazos relativos mínimos de 12 o 15 mensualidades impagadas, el banco te enviará 2 burofaxes que te parecerán ser el principio del fin:
Estos burofaxes son esenciales para el banco (y para ti), ya que sin ellos, no pueden proceder con la demanda de ejecución hipotecaria. El banco te ha dicho que, si no pagas, te echarán de tu casa. Y en medio de esta tormenta, te preguntas: ¿Qué hago ahora?
Lo primero que debes saber es que el banco no puede echarte de tu casa de la noche a la mañana. De hecho, desde el momento en que impagas la primera cuota hasta que el banco puede presentar la demanda de ejecución hipotecaria, pasarán, al menos, 20 meses.
Por tanto, si no puedo pagar la hipoteca, aún existe esperanza para mantener tu vivienda. Sigue leyendo para conocer más detalles.
El banco decide recuperar su dinero mediante la subasta de la vivienda
A partir de los requerimientos extrajudiciales, se inicia la parte judicial y el banco te demanda en el domicilio que se haya pactado en el préstamo hipotecario.
Este procedimiento de ejecución hipotecaria es el proceso mediante el cual el banco, al no recibir el pago de la hipoteca, decide recuperar su dinero a través de la subasta pública de tu casa. Esto puede sonar aterrador, y lo es. El banco te dará 3 posibilidades:
- Pagar lo que debes más las costas e intereses derivados del procedimiento y lo que te falta de hipoteca.
- Oponerte a la ejecución hipotecaria en un máximo de 10 días.
- No hacer nada y dejar que continúe la ejecución para subastar tu vivienda.
Sin embargo, aunque no puedo pagar la hipoteca, no todo está perdido. Tengo opciones para luchar contra este proceso antes de que llegue ese momento.
Entonces ¿me pueden echar de casa si no he pagado las últimas 12 cuotas?
La respuesta es sí, pero con matices.
Cuando no puedo pagar la hipoteca, el banco puede iniciar el proceso de ejecución hipotecaria después de 12 o 15 meses de impago, pero esto no significa que me vayan a echar de inmediato.
Hay muchos factores en juego, como la posibilidad de que el banco haya cometido errores en el proceso o que existan cláusulas abusivas en tu contrato de hipoteca.
De hecho, los motivos más comunes para oponerse y paralizar, o incluso ganar la ejecución hipotecaria es la existencia de cláusulas abusivas en el contrato de hipoteca y en su aplicación. Estos pueden incluir:
- El vencimiento anticipado: Es abusivo cuando no se cumple el impago del mínimo de 12 o 15 cuotas hipotecarias para poder ejecutar tu casa (Artículo 24 LCCI). Si esto no se cumpliera, no se podría seguir adelante con la ejecución hipotecaria y ganarías el procedimiento, condenando al banco a pagar las costas procesales. En ocasiones el banco dice que no has pagado ciertas cuotas y si se han abonado, es importantísimo en este punto, poder acreditar el pago.
- Intereses de demora: Es abusivo cuando se aplica un interés por impago del 3% superior a los intereses ordinarios pactados (Artículo 25 LCCI).
- IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios): Este índice ha sido criticado y llevado ante los tribunales por ser menos favorable que otros índices como el Euríbor, generando así un coste mayor para el hipotecado. La falta de transparencia en su aplicación puede ser motivo de su abusividad.
- Cláusulas suelo: Estas cláusulas establecen un límite mínimo de interés que el hipotecado debe pagar, independientemente de la evolución de los índices de referencia. Han sido declaradas abusivas por limitar los beneficios de una bajada de los tipos de interés.
- Comisión de Apertura y Gastos Hipotecarios: La inclusión de estas comisiones y gastos en el contrato hipotecario sin una justificación clara o sin haber sido negociadas puede ser considerada abusiva.
Sin embargo, existen otros motivos de oposición que van más allá de las cláusulas abusivas cuando no puedo pagar la hipoteca, como:
- La falta de notificación de los burofaxes previos a la interposición de la demanda en el domicilio pactado
- No acreditar el haber intentado la obtención de informes de vulnerabilidad previamente a la interposición de la demanda.
- La ausencia de la tasación de la finca hipotecada en ciertos casos específicos.
¿Cuánto tiempo tarda el banco en quitarme la casa?
Si no puedo pagar la hipoteca, con una defensa especializada, desde el primer impago hasta que me embarguen la vivienda pueden pasar entre 5 y 6 años.
Te recordamos que la ley actual establece que no pueden ejecutar la hipoteca antes de que se hayan impagado, al menos, el equivalente a 12 o 15 cuotas.
Sin embargo, que cuentes con ese margen de tiempo no significa que debas esperar hasta ese momento para tomar acción. Es mejor actuar lo antes posible para proteger tus derechos y tu hogar.
Las costas judiciales corren a cargo del deudor, pero, si ni este ni los avalistas del préstamo pueden pagar lo estipulado en la ejecución, ni se oponen a la ejecución hipotecaria, se procede a la subasta pública del inmueble, y por ser una ejecución, también acarrearas con las costas.
Es un proceso que dura entre seis y ocho meses, salvo que cuentes con un profesional de tu lado, que te permita alargar esos plazos.
¿Y si no puedo pagar la hipoteca y me enfrento a una demanda?
¿Me va a quedar deuda después de que me quiten la casa?
Si finalmente el banco subasta tu casa y no obtiene suficiente dinero para cubrir la deuda, podrías quedarte con una deuda pendiente.
Esto significa que, además de perder tu casa, podrías enfrentarte a futuros embargos de bienes o cuentas bancarias hasta que la deuda quede saldada.
Pero hay maneras de evitar esta situación previa a la subasta, como la dación en pago, donde entregas la casa al banco y te liberas de la deuda, o la negociación con el banco.
En algunas ocasiones donde hay una cantidad pendiente por liquidar tras la ejecución y la subasta del bien inmueble, el banco puede reclamarte. Así lo establece el Código Civil en su artículo 1911.
Finalmente, ten en cuenta que, si en la demanda inicial de una ejecución hipotecaria no se incluye a los fiadores o avalistas, no se podrá tomar ninguna acción legal contra ellos más adelante.
¿Qué hacer si no puedo pagar la hipoteca? Abogado de hipotecas
La situación es grave, pero no definitiva. En Asoban Abogados, somos expertos en demorar el procedimiento de ejecución hipotecaria, reducir el capital adeudado e incluso ganar el caso con costas procesales a favor.
- En el peor escenario, podemos prolongar el proceso un mínimo de 3 o 4 años, lo que te brinda más tiempo para encontrar una solución.
- En un escenario intermedio, podemos reducir la cantidad que debes, lo que podría hacer que la situación sea más manejable.
- Y en el mejor de los escenarios, ganamos el procedimiento, y el banco habría de abonar las costas procesales.
Si llevas meses sin pagar la hipoteca, es fundamental que te prepares para lo que viene. El banco no va a esperar, y tú tampoco deberías hacerlo. Anticipa la situación con un abogado especializado en derecho hipotecario, busca asesoramiento legal especializado y no te enfrentes a esto solo.
Recuerda, tu casa es probablemente la mayor inversión de tu vida. No te quedes de brazos cruzados. Es hora de actuar, y en Asoban Abogados podemos ayudarte.
