¿Llevas años sin pagar la hipoteca? Descubre las implicaciones legales, cómo se calculan los intereses por demora y qué opciones tienes para salvar tu casa según la ley vigente.Te explicamos las soluciones más efectivas para enfrentar este problema.
“Llevo 7 años sin pagar la hipoteca y no tengo noticias del banco”: ¿Mi banco se ha olvidado de la ejecución hipotecaria? La falta de solvencia económica es una de las principales razones por las que muchas personas dejan de pagar, lo que puede desencadenar en la pérdida de la vivienda. Sin embargo, en algunos casos, el banco parece no iniciar la ejecución hipotecaria. ¿Por qué?
Cuando una entidad financiera concede una hipoteca, se asegura de que cumplas ciertos requisitos, como tener un nivel de ahorros adecuado o un empleo estable, para garantizar que puedas devolver el préstamo. Pero, los plazos largos (20-30 años) hacen que muchas cosas puedan cambiar en tu situación financiera. Y por ello, muchas veces el banco te incluye la clausula de vencimiento anticipado en tu contrato hipotecario, por el que puede terminar el mismo y pedirte la devolución de la totalidad del préstamo.
Aunque dejar de pagar la hipoteca, especialmente durante un período de 7 años, puede llevar a la ejecución hipotecaria, es importante entender por qué el banco podría tardar en iniciar el proceso y qué pasos debes seguir desde el primer aviso.
¿Por qué el banco no ejecuta mi hipoteca si llevo años sin pagar?
Como ya hemos visto en otros artículos, lo normal es que el banco presente la demanda de impago tras un año sin pagar tu hipoteca o 15 meses si ocurre en la segunda mitad de la hipoteca.
Pero, por diversos motivos que vamos a ver a continuación, es muy probable que al banco no le interese ejecutar la hipoteca si es que estás en el caso de que «llevo más de 7 años sin pagar la hipoteca«. No obstante, esto no quiere decir que la entidad bancaria no se haya dado cuenta de esta situación y quiera recuperar su dinero de sus deudores hipotecarios conforme el Código de Buenas Prácticas.
Veamos las diferentes casuísticas que se pueden dar:
- Un fondo buitre ha comprado tu deuda al banco. Cuando se produce la situación en la que un fondo de inversión adquiere una gran cantidad de deuda, este podría no haber estudiado aún tu situación particular, por lo que perfectamente pueden transcurrir más de 7 años (incluso 10) desde que dejaste de pagar tu hipoteca.
- Que el precio por el que se subastará el inmueble no cubra la deuda. Si la deuda de tu hipoteca no queda saldada tras la subasta y el inmueble tiene un coste menor que cuando lo adquiriste, es posible que al banco no le interese ejecutarlo, esté esperando a que suba el precio o quiera venderla en pack a un fondo de inversión. Este proceso puede llevar varios años.
¿Quieres saber si puede un fondo buitre embargar tu vivienda? Haz clic en el enlace para más información sobre este tema.
¿Cuánto tiempo tiene el banco para darse cuenta de que he dejado de pagar la hipoteca?
El banco dispone de 20 años para realizar la ejecución hipotecaria y reclamar el embargo de la vivienda según la Ley Hipotecaria, salvo que interrumpa prescripciones con reclamaciones que pueda acreditar, por lo que no es un buen indicativo de que algo marcha bien el hecho de que lleves 7 o más años sin pagar la hipoteca y no te hayan ejecutado.
En cualquier momento, el acreedor, sea el propio banco o un fondo de inversión que haya comprado la deuda, podrá reclamar la devolución de toda la deuda pendiente y la ejecución del inmueble.
¿Cuánto tiempo puedo estar sin pagar la hipoteca?
¿Cuántos meses o años puedo estar más si ya llevo más de 7 años sin pagar la hipoteca? Los plazos pueden variar según cuánto importe y cuánto tiempo quede por pagar de la hipoteca:
- En la primera mitad del período de amortización: 12 cuotas o el equivalente al 3% del importe original de la hipoteca.
- En la segunda mitad del período: 15 mensualidades o el 7% del importe de la hipoteca.
Así, estos son los meses que puedes dejar de pagar sin riesgo de ejecución hipotecaria y desahucio.
Consecuencias legales de no pagar la hipoteca por más de 7 años
¿“Llevo 7 años sin pagar la hipoteca” o “llevo un mes sin pagar la cuotas”? Obviamente, son dos situaciones diferentes relacionadas con el pago de la deuda y, por tanto, con consecuencias distintas.
La nueva Ley Hipotecaria en España (Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario) y suaviza las consecuencias inmediatas si has dejado de pagar las cuotas mensuales de tu hipoteca. Pero, ¿qué tipo de impago nos podemos encontrar?
Tipos de impago de hipotecas más frecuentes
Los impagos pueden variar en naturaleza y frecuencia, dependiendo del momento en el que has dejado de pagar la hipoteca de tu casa:
- Impago a corto plazo. Se produce cuando debes pocos meses. Habitualmente, el banco te aplicará unos intereses de demora y una comisión de reclamación por impago.
- Impago a largo plazo. Este es para el caso de llevar 7 años sin pagar la hipoteca o más y en el que te enfrentarás a un proceso de ejecución hipotecaria al que te puedes (y debes) oponer para frenar los plazos. Recuerda que si te encuentras en esta situación, pueden ejecutarte la hipoteca si llevas más de 12 o 15 mensualidades impagadas.
¡No te permitas perder tu casa!
Intereses de demora y comisión de reclamación por impago
Además, se podría dar el caso de que debieras dos conceptos más: los intereses de demora y una comisión de reclamación por impago. Veamos a continuación en qué consiste cada uno de ellos.
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Los intereses de demora. ¿Cómo se calculan?
Los intereses de demora son cargos adicionales aplicados sobre las cuotas impagas de la hipoteca a corto plazo, es decir, son consecuencia de los impagos a corto plazo.
Estos intereses están diseñados para compensar al banco por el retraso en el pago y son generalmente más altos que los intereses ordinarios del propio préstamo hipotecario.
El cálculo de los intereses de demora varía según el contrato hipotecario, pero habitualmente se calcula sobre el importe impagado. Se consideran abusivos según el Tribunal Supremo si superan un 2% por encima del interés ordinario y, según la propia Ley, si es superior al 3% de los intereses ordinarios.
Por ejemplo, si debes una cuota de 600 euros con una hipoteca al 2% de interés y te retrasas un mes, el banco podrá cobrarte como mucho 2,46 euros:
- Importe que debes: 600
- Retraso del pago: 30 días
- Importe a devolver con intereses de demora: 600 * 0,05 * 30/365 = 2,46 euros.
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La comisión de reclamación por impago
Por su parte, la comisión de reclamación por impago es un cargo fijo que la entidad bancaria aplica por los gastos de gestión. Para que el banco te pueda cobrar esta comisión, debe estar reflejada en la escritura.
Además, la entidad bancaria debe haberte notificado el impago previamente, mediante una carta o una llamada telefónica. El banco puede cobrar esta comisión cada vez que incurras en un impago.
Sin embargo, desde nuestra experiencia en el despacho, podemos confirmar que este cargo, judicialmente hablando, siempre es declarado abusivo por un juez, ya que el banco ha de demostrar que ha tenido gastos reales en la tramitación del cobro y nunca consigue demostrarlo. Así lo ha avalado el Tribunal Supremo en reiteradas sentencias, como te explicará uno de nuestros abogados si accede a una consulta gratuita.
Consecuencias de no pagar la hipoteca durante más de 7 años
Si llevas 7 años sin pagar la hipoteca, puedes enfrentarte a una ejecución hipotecaria y perder tu casa si no actúas rápido. Dicho de otro modo, si quieres mantener tu vivienda, deberás oponerte al embargo del inmueble por parte del banco.
Conoce los plazos de una ejecución hipotecaria y los motivos por los que puedes oponerte. Además de la grave consecuencia de perder tu inmueble por no pagar tu hipoteca, existen otros efectos negativos que deberás tener en cuenta en una ejecución hipotecaria:
- Deuda residual: si el valor de la subasta no cubre el total de la deuda, aún puedes ser responsable de la deuda residual. Sin embargo, la nueva normativa busca limitar estas situaciones, incentivando la dación en pago.
- Daño a tu historial de crédito: el impago prolongado de la hipoteca afectará negativamente a tu historial de crédito, lo que dificultará que puedas solicitar créditos en el futuro.
- Estrés y desgaste emocional: el proceso de ejecución hipotecaria puede ser muy estresante y puede conllevar un gran desgaste emocional, sobre todo, si no te dejas asesorar por un abogado especializado y prefieres negociar todo por tu cuenta sin tener un conocimiento jurídico.
¿Necesitas un abogado hipotecario si no pagas tu hipoteca? Definitivamente, es lo más recomendable. Y no lo decimos como despacho de abogados que somos, sino porque venimos observando un porcentaje más alto de éxito en casos llevados por abogados especializados que de personas que no han consultado con expertos y han ido por su cuenta.
Esto se debe a que los procedimientos judiciales pueden resultar complejos para una persona que no tiene conocimientos legales ni administrativos y en este punto, es clave saber cómo ganar tiempo. Lo importante es retrasar lo máximo posible la ejecución de tu hipoteca.
Contacta con Asoban Abogados
Si tienes dudas, estamos a tu entera disposición. En Asoban Abogados, como abogados especialistas en derecho bancario estaremos encantados de asesorarte y de ayudarte, para que no llegues al procedimiento de ejecución hipotecaria. Sabemos que cada caso es único y debe ser totalmente personalizado para poder intentar todas las vías para que no pierdas tu vivienda.
Escríbenos ya a nuestro formulario de contacto. Recuerda que la primera consulta es gratuita..
