¿Te despiertas cada mañana con el miedo de perder tu casa por una acción hipotecaria? Hay maneras de frenar este proceso.
Llevas meses luchando con la amenaza de una acción hipotecaria y tratando de ponerte al día con la hipoteca, pero el banco sigue presionando. Te llegan cartas, te llaman, y ese miedo constante a perder tu casa no te deja dormir.
De repente, el aviso de ejecución hipotecaria aparece en tu puerta y el miedo te invade, porque lo único que escuchas es perder la casa, subasta hipotecaria, y no sabes por dónde empezar.
Te entiendo, pero lo que muchos no te cuentan (y probablemente no sabes) es que existen vías legales para hacerle frente a esa ejecución, oponerte y ganar tiempo.
Tomar acción puede marcar la diferencia entre perder tu casa o mantener lo que es tuyo. En este artículo, te cuento todo sobre la prescripción de la acción hipotecaria.
Lo sé, esa sensación de estar al borde de perder tu casa es agobiante. La acción hipotecaria, entendida como el procedimiento legal que puede llevar a la ejecución de tu vivienda, se convierte en un peso cuando el banco empieza a reclamar pagos.
Básicamente, la acción hipotecaria es el primer paso formal que el banco toma para reclamar una deuda garantizada por una hipoteca. Si no cumples con los pagos del préstamo hipotecario, el banco tiene el derecho de iniciar esta acción para ejecutar la hipoteca y recuperar la deuda mediante la subasta del inmueble.
Sin embargo (y esto es importante), el banco no inicia esta acción hipotecaria a la ligera. Lo hace para proteger sus intereses cuando los pagos se retrasan o no se cumplen otras condiciones del contrato.
Este procedimiento es serio y marca el inicio de un proceso que puede llevar a la subasta de tu vivienda, a no ser que te opongas con ayuda de un abogado de hipotecas y ganes tiempo.
Los pasos del banco durante la acción hipotecaria
A continuación, te mostramos los pasos que sigue el banco en este proceso:
- Requerimiento de pago: Cuando empiezas a atrasarte en los pagos, el banco envía un requerimiento formal exigiendo el pago de las cuotas atrasadas. Este documento actúa como un aviso de que está dispuesto a tomar medidas legales si no se resuelve la deuda.
- Notificación de incumplimiento: Si no respondes al requerimiento de pago, el banco puede proceder a notificar formalmente el incumplimiento. Esto puede ser una notificación judicial o extrajudicial, dependiendo de la legislación local y el contrato.
- Burofax de advertencia: Pasados los plazos relativos mínimos de 12 o 15 mensualidades impagadas, el banco te enviará dos burofaxes cruciales. El primero te avisa de que tienes 30 días para pagar las cuotas pendientes. El segundo notifica que se da por vencido el préstamo, exigiendo no solo el importe impagado, sino también el total de la hipoteca. Estos burofaxes son esenciales, ya que sin ellos el banco no puede proceder con la demanda de ejecución hipotecaria.
- Demanda judicial: Si persiste el incumplimiento, el banco presenta una demanda judicial para iniciar el procedimiento de ejecución de la hipoteca. En esta demanda, el banco solicita al tribunal que se le permita ejecutar la hipoteca, lo que puede incluir la subasta del inmueble para recuperar la deuda.
- Procedimiento de ejecución: Si el tribunal acepta la demanda, se inicia el proceso de ejecución hipotecaria. Esto incluye la posibilidad de subastar el inmueble para satisfacer la deuda pendiente. Durante este proceso, tienes 10 días para oponerte, defenderte y presentar argumentos legales que eviten la pérdida de la propiedad.
Es importante tener en cuenta que el banco no puede echarte de tu casa de la noche a la mañana. Desde el momento en que dejas de pagar hasta que puedes presentar la demanda de ejecución hipotecaria, pueden pasar al menos 20 meses.
Características de la acción hipotecaria
Existe una serie de factores propios de la acción hipotecaria:
- Se inicia cuando el deudor deja de pagar las cuotas del préstamo hipotecario. El acreedor, tras los intentos de recuperar la deuda de forma amistosa, puede recurrir a esta vía judicial para cobrar.
- El préstamo está garantizado por un bien inmueble (la vivienda o el bien hipotecado), lo que permite al acreedor exigir la venta de este bien para saldar la deuda.
La acción hipotecaria suele desembocar en la ejecución hipotecaria, un proceso judicial que busca la subasta del inmueble para que el banco o la entidad financiera pueda recuperar el dinero prestado.
Si el juez concede la ejecución hipotecaria, el bien es puesto en subasta pública. Los fondos obtenidos de la venta se destinan a pagar la deuda, incluidos los intereses y costas judiciales.
En algunos casos, si el precio obtenido en la subasta no cubre la totalidad de la deuda, el deudor puede seguir siendo responsable por el resto de la cantidad.
En el peor de los casos, podemos extender el proceso hasta 3 o 4 años para ganar tiempo. En un escenario intermedio, reducimos tu deuda, y en el mejor escenario, ganamos el caso y el banco cubriría las costas.
¿Cuánto tiempo tarda en prescribir la acción hipotecaria?
Generalmente, la acción hipotecaria tiene un plazo de prescripción de 20 años, según el artículo 128 de la Ley Hipotecaria y 1964 del Código Civil. Es decir, después de 20 años desde que puedes ser demandado por la deuda, la acción hipotecaria ya no es válida.
Este plazo empieza a contar desde que la deuda se vuelve exigible, lo cual puede ser fundamental si estás buscando maneras de proteger tu hogar de la ejecución.
Sin embargo, la prescripción de la acción hipotecaria no siempre coincide con la prescripción de la obligación garantizada. Aunque la acción hipotecaria prescribe en 20 años, la obligación principal puede seguir vigente si se han hecho reclamaciones continuas.
Según la ley, la hipoteca es accesoria a la deuda principal, por lo que puede prescribir incluso si la deuda aún existe.
Actúa antes de que sea demasiado tarde.
¿Cómo puedo saber si una hipoteca ha prescrito?
Para saber si tu hipoteca ha prescrito, debes verificar si ha pasado el plazo de 20 años desde que se podía iniciar una acción hipotecaria. Además, es importante que el banco no haya tomado ninguna medida legal durante ese tiempo, como requerimientos de pago o notificaciones judiciales.
Si ninguna de estas acciones se ha llevado a cabo y has cumplido con el plazo de prescripción, podrías tener la oportunidad de argumentar que tu deuda ha caducado. Si la acción hipotecaria ha prescrito, el banco ya no puede legalmente exigir el pago de la deuda a través de la ejecución hipotecaria. Ganarás tiempo para buscar alternativas.
La prescripción se reinicia cada vez que el banco realiza una acción legal para reclamar la deuda. Por eso, es fundamental estar al tanto de cualquier notificación del banco y actuar en consecuencia para proteger tus derechos.
El banco ya me ha notificado de la ejecución hipotecaria
Una vez el banco inicia la demanda de ejecución, no todo está perdido. Aquí es donde entran en juego tus derechos y estrategias que puedes usar para frenar el proceso, como la oposición a la ejecución hipotecaria. Tienes 10 días.
Nosotros, como abogados especialistas en ejecución de hipotecas, te asesoramos, analizando posibles irregularidades, cláusulas abusivas o fallos en el proceso, todo con el objetivo de protegerte y evitar que pierdas tu casa.
Recuerda, incluso si la acción hipotecaria aún está en curso, hay formas legales de oponerse y ganar tiempo.
