- Cómo actuar en caso de llevar unos meses sin pagar la hipoteca, sin haber recibido todavía la demanda de ejecución de hipoteca.
- Cómo tomar acción una vez has recibido la demanda por ejecución hipotecaria en tu vivienda habitual.
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Qué fases sigue este procedimiento y cómo puede ayudarte un abogado de hipotecas a paralizar el proceso o alargarlo hasta cuatro años más.
Si has recibido una notificación de demanda de ejecución hipotecaria en tu domicilio, en este momento puede resultar una situación agobiante, pero es necesario que tomes acción en los 10 días hábiles con los que cuentas para oponerte.
Sabemos que enfrentarse a la ejecución de hipotecas es una de las situaciones más estresantes y difíciles que puede experimentar cualquier propietario, pero no estás solo en este proceso. Un abogado de hipotecas puede evaluar si existen motivos de peso para detener el proceso o, al menos, alargarlo hasta cuatro años más.
Siguiendo esta línea, queremos ayudarte a responder una de las preguntas más habituales entre los propietarios que enfrentan esta situación: ¿cuándo recurrir a un abogado de hipotecas y cómo puede ayudarte a paralizar la ejecución hipotecaria? Sigue leyendo y consúltanos tus dudas al final del post.
La ejecución hipotecaria de vivienda habitual es el proceso mediante el cual el acreedor hipotecario, generalmente una entidad financiera, busca cobrar su deuda mediante la subasta de la vivienda hipotecada si el deudor no cumple con el pago de las cuotas.
Si solo se han dejado de pagar dos o tres mensualidades, no hay problema. Sin embargo, si los impagos son por lo menos el equivalente a de 12 meses, el banco puede iniciar un proceso de ejecución de hipotecas, reclamando no solo esas mensualidades atrasadas, sino la cuantía total del crédito pendiente, aplicando unos intereses y costas judiciales que rondan entre el 20 % y el 30 %.
De hecho, la ley actual establece que una demanda judicial no puede presentarse antes de que se hayan impagado, al menos, el equivalente a 12 cuotas, o 15 si el impago ocurre en la segunda mitad de la hipoteca. Ten en cuenta que las costas judiciales corren a cargo del deudor.
Si ni el deudor ni los avalistas del préstamo pueden pagar lo estipulado en la ejecución, ni se oponen a la ejecución hipotecaria, se procede a la subasta pública del inmueble, un proceso que dura entre seis y ocho meses, salvo que cuentes con un profesional de tu lado, que lo normal es alargar esos plazos.
Si la casa es la vivienda habitual, existe la posibilidad de rehabilitar el préstamo si el dueño paga las cuotas pendientes más los gastos antes de la subasta, permitiendo así continuar pagando la hipoteca como si nada hubiera pasado. Eso sí, esta opción solo puede ejercerse una vez cada cinco años.
Si el inmueble se subasta y no hay comprador, el banco puede adquirirlo por el 60 % del valor de tasación. Si esta cantidad cubre la deuda, esta queda saldada.
¿Cómo se lleva a cabo el procedimiento de ejecución hipotecaria?
El proceso de ejecución hipotecaria dura entre 3 y 4 años, y consta de cinco fases que te explicamos a continuación:
- Vencimiento anticipado: El impago mínimo varía según la mitad del préstamo en la que se ha producido. En la primera mitad, debe equivaler a 12 cuotas mensuales o al 3 % del capital; en la segunda mitad, a 15 cuotas mensuales o al 7 % del capital.
- Requerimientos extrajudiciales: El banco debe requerir el pago extrajudicialmente mediante carta o burofax. Si no se paga, el préstamo se da por vencido, y se fija la cantidad total adeudada. Estos trámites deben justificarse en la demanda de ejecución hipotecaria.
- Demanda de ejecución de hipoteca: El banco presenta una demanda en el domicilio del bien hipotecado. El juzgado revisa todos los aspectos formales y posibles abusos de las cláusulas, notificando al deudor y ofreciendo tres opciones: pagar la deuda, oponerse a la ejecución hipotecaria en un plazo máximo de 10 días, o no hacer nada y continuar con la ejecución.
- Certificación de cargas, convocatoria y celebración de subasta: Si no te opones al procedimiento judicial, se establece una fecha para la subasta del inmueble, que se realizará en el portal virtual del BOE.
- Lanzamiento o desahucio: Después de la subasta, el nuevo propietario debe registrarse en el Registro de la Propiedad. Si el deudor sigue ocupando el inmueble, una comitiva judicial intervendrá para desalojarlo.
Ten en cuenta que, si la deuda supera el precio por el que se ha subastado el inmueble, el acreedor puede embargar los bienes presentes y futuros del deudor hasta que la deuda quede saldada. En Asoban Abogados, estamos aquí para ayudarte a defender tu casa del banco a través de un abogado de hipotecas.
Opciones legales para paralizar la ejecución con un abogado de hipotecas
Si has recibido la demanda por ejecución hipotecaria por parte del banco, no tienes por qué resignarte a perder tu vivienda y quedar endeudado de por vida. Existen varias opciones para paralizar o evitar la ejecución hipotecaria, que dependerán de tu situación económica, personal y familiar. Algunas de estas opciones son:
Negociar con el banco:
- Reestructuración de la deuda: Modificar las condiciones del préstamo para hacerlo más manejable.
- Quita: Reducir el importe total de la deuda.
- Dación en pago: Entregar la vivienda al banco para saldar la deuda.
Sin embargo, para cualquiera de estas alternativas, es necesario cumplir con los requisitos del Código de Buenas Prácticas Bancarias y contar con la aceptación del banco.
Solicitar el beneficio de exoneración del pasivo insatisfecho (BEPI) o Segunda Oportunidad:
- Liberación de deuda: Te permite liberarte de la deuda restante tras la ejecución hipotecaria.
- Condiciones: Como deudor, debes haber actuado de buena fe, no tener antecedentes penales y haber intentado un acuerdo extrajudicial de pagos.
- Procedimiento: Es necesario declararse en concurso de acreedores y obtener la concesión del BEPI por parte de un juez.
Oponerse a la ejecución hipotecaria por motivos legales:
- Escrito de oposición: Presentar un escrito ante el juzgado alegando causas que puedan impedir o paralizar la ejecución con ayuda de abogados hipotecarios.
- Motivos: Prescripción de la deuda, cláusulas abusivas en el contrato de hipoteca, falta de legitimación del banco, vulneración de derechos del consumidor.
- Asistencia legal: Es fundamental contar con la ayuda de un abogado de hipotecas para presentar la oposición correctamente.
Entonces ¿cómo puede ayudarte un abogado de hipotecas?
Si ya has recibido la demanda de ejecución hipotecaria, estás en el momento oportuno para poner tu caso en manos de un abogado de hipotecas que pueda estudiar tu situación.
Por el contrario, si llevas unos meses sin pagar la hipoteca y tu situación económica no va a mejorar a corto plazo, deberás planificar qué hacer cuando te llegue la demanda. En este escenario:
- Tu banco te enviará una demanda judicial en la que básicamente se te exigirá pagar lo que debes, las cuotas pendientes de tu hipoteca, los intereses de la deuda y las costas del procedimiento.
- Si no haces nada, subastarán tu bien hipotecado y te quedarás sin él.
Tienes 10 días para oponerte a la ejecución hipotecaria, lo que significa que en ese tiempo debes encontrar un abogado especializado en hipotecas. En este punto, es recomendable anticiparte a la situación y empezar a evaluar opciones de contratación de un abogado que te inspire confianza y esté disponible para abordar tu caso lo antes posible.
Oponerse a la ejecución de hipotecas puede resultar en un ahorro significativo, evitando pagar un 20-30 % de intereses y costas. Además, podrías ganar el caso y evitar el desalojo, lo que te permitirá negociar con el banco, incluso plantear una dación en pago o continuar viviendo en tu casa sin pagar las cuotas hipotecarias.
Recuerda que los motivos habituales de oposición con los que puede ayudarte un abogado de hipotecas incluyen:
- Cláusulas abusivas: Un préstamo hipotecario puede tener condiciones abusivas impuestas por la entidad financiera.
- Defectos formales: Errores en la documentación y demandas presentadas por el banco.
- Vulnerabilidad: Demostrar vulnerabilidad familiar, como violencia de género o discapacidad.
Incluso si pierdes la casa, oponerte puede retrasar el procedimiento, teniendo el tiempo suficiente para encontrar una solución alternativa de vivienda. Siempre es recomendable oponerse a una ejecución hipotecaria, y para ello, contar con un abogado de hipotecas es fundamental.
En Asoban Abogados, nuestro equipo está formado por expertos que han trabajado en la ejecución de préstamos hipotecarios desde la perspectiva de entidades financieras y fondos de inversión. Conocemos a fondo los puntos débiles del proceso y hasta dónde pueden llegar las negociaciones, así como el momento adecuado para iniciarlas. Contacta con nosotros cuando lo necesites.
Si lo deseas, puedes conocer más información sobre la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas de refuerzo de la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.
