¿Te despiertas cada mañana con el miedo de perder tu casa por una acción hipotecaria? Respira, hay varias maneras de frenar este proceso y en este artículo te explicamos cómo.
¿Estás lidiando con la amenaza de una acción hipotecaria? Este proceso legal le permite al banco echarte de tu casa si no consolidas las cuotas del préstamo y podría acabar en subasta y desahucio.
Si ya has recibido un aviso de ejecución hipotecaria, tomar acción puede marcar la diferencia entre perder tu casa o mantenerla.
En este artículo, te contamos en qué consiste y te explicamos todo sobre la prescripción de la acción hipotecaria. Si quieres conocer las consecuencias de la prescripción de la deuda pendiente después de una ejecución hipotecaria, este artículo te interesa.
¿Qué es la acción hipotecaria?
La acción hipotecaria es el derecho que tiene el acreedor, generalmente un banco, de reclamar la venta forzosa de un inmueble hipotecado en caso de impago por parte del deudor.
Por lo tanto, para conocer bien qué es la acción hipotecaria del art. 1964 CC (Código Civil), debes saber que este proceso permite que el acreedor recupere la cantidad adeudada mediante la ejecución de la garantía hipotecaria sobre la propiedad, salvaguardando su inversión. Así se recoge en la Ley Hipotecaria.
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Diferencia entre acción hipotecaria y ejecución
No debemos confundir la acción hipotecaria con la ejecución hipotecaria. La acción hipotecaria es el derecho que tiene el acreedor para reclamarte la deuda garantizada por la hipoteca, mientras que la ejecución hipotecaria es el procedimiento específico que se utiliza para hacer valer ese derecho, resultando en la subasta o venta forzosa del inmueble hipotecado, es decir, de tu vivienda. En resumen, la acción hipotecaria es el derecho legal, y la ejecución hipotecaria es el proceso que lo materializa.
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Pasos del banco antes de subastar tu casa ante una acción hipotecaria
Para cobrarte las cuotas atrasadas de pago de la hipoteca, el banco envía un requerimiento de pago, una notificación de incumplimiento, un burofax de advertencia, una demanda judicial y por último, el procedimiento de ejecución.
Veamos con más detalle a continuación.
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Requerimiento de pago
Cuando empiezas a atrasarte en los pagos, el banco envía un requerimiento formal exigiendo el pago de las cuotas atrasadas. Este documento actúa como un aviso de que está dispuesto a tomar medidas legales si no se resuelve la deuda. -
Notificación de incumplimiento
Si no respondes al requerimiento de pago, el banco puede proceder a notificar formalmente el incumplimiento. Esto puede ser una notificación judicial o extrajudicial, dependiendo de la legislación local y el contrato. -
Burofax de advertencia
Pasados los plazos relativos mínimos de 12 o 15 mensualidades impagadas, el banco te enviará dos burofaxes cruciales. El primero te avisa de que tienes 30 días para pagar las cuotas pendientes. El segundo notifica que se da por vencido el préstamo, exigiendo no solo el importe impagado, sino también el total de la hipoteca. Estos burofaxes son esenciales, ya que sin ellos el banco no puede proceder con la demanda de ejecución hipotecaria. -
Demanda judicial
Si persiste el incumplimiento, el banco presenta una demanda judicial para iniciar el procedimiento de ejecución de la hipoteca. En esta demanda, el banco solicita al tribunal que se le permita ejecutar la hipoteca, lo que puede incluir la subasta del inmueble para recuperar la deuda. -
Procedimiento de ejecución
Si el tribunal acepta la demanda, se inicia el proceso de ejecución hipotecaria. Esto incluye la posibilidad de subastar el inmueble para satisfacer la deuda. Durante este proceso, tienes 10 días para oponerte, defenderte y presentar argumentos legales que eviten la pérdida de la propiedad.
Ten cuenta que el banco no puede echarte de tu casa de la noche a la mañana. Desde que dejas de pagar hasta que puedes presentar la demanda de ejecución hipotecaria, pueden pasar al menos 20 meses.
¿Cuándo prescribe la acción hipotecaria?
Los plazos de prescripción según el artículo 128 de la Ley Hipotecaria es de 20 años. Una vez que ha transcurrido el periodo en el que puedes ser demandado por esta obligación financiera, la acción hipotecaria ya no es válida.
Este plazo empieza a contar desde que la deuda se vuelve exigible, lo cual puede ser fundamental si estás buscando maneras de proteger tu hogar de la ejecución.
Sin embargo, la prescripción de la acción hipotecaria no siempre coincide con la prescripción de la obligación garantizada. Aunque la acción hipotecaria prescribe en 20 años, la obligación principal puede seguir vigente si se han hecho reclamaciones continuas. Así, tu hipoteca es accesoria a la deuda principal, por lo que puede prescribir incluso si la deuda aún existe.
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Consecuencias de la prescripción de la acción hipotecaria
Una vez sucede la prescripción de la acción hipotecaria, el banco pierde el derecho a ejecutar la hipoteca sobre la vivienda. Esto significa que el deudor ya no puede perder su casa por medio de una subasta judicial. Aunque el banco no pueda reclamar el inmueble, la deuda aún existe, y el acreedor podría intentar recuperarla a través de una acción personal, aunque sin la garantía del bien hipotecado.
Es vital entender que la prescripción no siempre implica la extinción total de la deuda, sino que cambia la manera en que el banco puede reclamarla. Al expirar el plazo de la acción hipotecaria, la negociación se inclina a favor del deudor, quien puede pactar términos de pago más favorables, ya que el banco ha perdido su principal herramienta de presión: la ejecución del inmueble.
¿Qué pasa con la prescripción de deuda pendiente después de ejecución hipotecaria?
La prescripción de deuda pendiente después de ejecución hipotecaria se produce cuando el banco no reclama a tiempo el dinero que aún queda por pagar tras la subasta del inmueble.
Si la venta no cubre toda la deuda, la entidad puede exigir al deudor el pago del resto mediante la acción personal, es decir, una demanda independiente de la acción judicial que busca recuperar el importe restante. Para ello, tiene un plazo de 5 años desde que se aprueba judicialmente la liquidación del crédito.
Si no inicia ninguna reclamación en ese tiempo, el derecho del banco a reclamar caduca, en otras palabras, pierde validez legal y ya no puede exigirse judicialmente.
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Preguntas frecuentes sobre la acción hipotecaria
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¿Cuál es la caducidad de la acción hipotecaria en hipoteca de máximos?
En una hipoteca de máximos, el plazo de caducidad de la acción hipotecaria es de 20 años desde que la deuda es exigible. Pasado este tiempo, el acreedor pierde el derecho a ejecutar la hipoteca, aunque la deuda podría seguir reclamándose por otros medios.
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¿Cuáles son las condiciones de la enervación de la acción hipotecaria?
La enervación de la acción hipotecaria ocurre cuando el deudor paga las cantidades adeudadas antes de la subasta del inmueble, es decir; justo en la última fase del proceso. Esto detiene el proceso de ejecución y evita que el acreedor siga adelante con la venta del bien hipotecado.
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¿La acción hipotecaria es aplicable a la reclamación de cláusulas suelo?
No, la acción hipotecaria no se aplica a la reclamación de cláusulas suelo. Estas reclamaciones se realizan mediante una acción personal, ya que buscan la devolución de cantidades pagadas en exceso por una cláusula abusiva, no la ejecución de la hipoteca. Por eso, este tipo de acciones legales es mejor siempre ponerlas en manos de un abogado experto en claúsula suelo.
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Me alegan de contrario falta de acción gastos hipotecarios, ¿qué hago?
Si te alegan falta de acción respecto a los gastos hipotecarios, lo ideal es revisar el caso con un abogado especializado. El plazo para reclamar estos gastos y su base legal puede variar, por lo que es importante actuar rápidamente si tienes derecho a alguna devolución.
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¿Puedo pactar condiciones con el banco antes de que prescriba la acción hipotecaria?
Sí, pactar condiciones con el banco antes de que la acción hipotecaria prescriba puede ser una estrategia beneficiosa para ambas partes. El banco puede estar más dispuesto a acordar términos, ya que corre el riesgo de perder su derecho a ejecutar la hipoteca.
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¿Cómo se interrumpe la prescripción de la acción hipotecaria?
La prescripción de la acción hipotecaria puede interrumpirse a través de acciones judiciales, como una demanda, o mediante el reconocimiento explícito de la deuda por parte del deudor. Cualquier acción que demuestre la intención de cobrar puede reiniciar el plazo de prescripción.
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¿Qué pasa si el banco no ejecuta la hipoteca dentro del plazo?
Si el banco no ejecuta la acción hipotecaria dentro del plazo de prescripción, pierde el derecho a subastar el inmueble, lo que protege al deudor de perder su vivienda. Sin embargo, la deuda sigue existiendo y puede ser reclamada por otros medios legales.
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¿Qué diferencia hay entre acción hipotecaria y acción personal?
La acción hipotecaria se ejerce sobre el inmueble que garantiza el pago de la deuda, permitiendo su ejecución en caso de impago. En cambio, la acción personal busca el cobro de una deuda sin garantía específica, por lo que el acreedor no tiene derechos preferentes sobre un bien concreto.
