La dación en pago entre particulares es una solución legal que permite a los deudores saldar la deuda hipotecaria mediante la entrega de la vivienda al acreedor. Aunque más común en el ámbito bancario, también es viable entre personas físicas, siempre que ambas partes lleguen a un acuerdo y el acreedor acepte recibir el bien como forma de pago. Este procedimiento evita procesos judiciales, siempre que el acuerdo esté bien redactado y ambas partes lo cumplan.
En este artículo te contamos en qué consiste la dación en pago entre particulares, sus requisitos y formalización del acuerdo y te explicamos otras alternativas como la Ley de Segunda Oportunidad para pagar sus deudas y hacer borrón y cuenta nueva.
¿Qué es la dación en pago entre particulares?
Este mecanismo permite al deudor entregar su vivienda al banco para cancelar la deuda pendiente. En el caso de acuerdos entre particulares, la dación en pago entre particulares sigue principios similares. En el contexto de particulares, implica que una persona física transfiere la propiedad de un bien, como una vivienda, a otra persona física para saldar una obligación económica. Este acuerdo debe formalizarse mediante un contrato y cumplir con los requisitos legales establecidos.
Este mecanismo es útil en contextos de crisis económica, donde muchas personas solicitan la dación para hacer frente al débito pendiente.
La dación en pago se regula en varios capítulos del Código Civil, en la jurisprudencia del Tribunal Supremo y, para el caso de dación en pago de una vivienda, en el Real Decreto-Ley 19/2022, de 22 de noviembre.
El artículo 1.166 del Cógido Civil establece que "el deudor de una cosa no puede obligar a su acreedor a que reciba otra diferente, aun cuando fuere de igual o mayor valor que la debida.Tampoco en las obligaciones de hacer podrá ser sustituido un hecho por otro contra la voluntad del acreedor".
Requisitos y formalización del acuerdo
Para acceder a la dación en pago, es necesario cumplir ciertos requisitos establecidos por la entidad financiera. En acuerdos entre particulares, estos requisitos pueden variar, por lo que es esencial comprender las particularidades de la dación en pago entre particulares.
Te explicamos a continuación cada uno de estos requisitos:
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Consentimiento mutuo
Ambas partes deben estar de acuerdo de forma expresa con los términos del acuerdo.
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Objeto determinado
El bien entregado debe estar claramente identificado y libre de cargas o gravámenes. Normalmente una vivienda, pero puede ser otro tipo de activo
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Valor equivalente o aproximado a la deuda pendiente
Debe existir equilibrio entre el valor del bien y la deuda para que sea válido y se considere un acuerdo pro soluto.
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Formalización por escrito
Es recomendable que el acuerdo se documente mediante un contrato escrito, preferiblemente elevado a escritura pública ante notario.
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Cumplimiento de obligaciones fiscales
La operación debe cumplir con las obligaciones tributarias correspondientes.
Tributación de la dación en pago de deuda entre particulares
La tributación de la dación en pago de deuda entre particulares está sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). La base imponible se determina en función del valor del bien entregado o del importe de la deuda, el que sea mayor. El tipo impositivo varía según la comunidad autónoma, por lo que es esencial consultar la normativa fiscal aplicable en cada caso.
- El deudor puede tener que declarar una ganancia o pérdida patrimonial en su IRPF si el bien entregado ha variado de valor.
- El acreedor, por su parte, deberá liquidar el ITP sobre el valor del bien o el importe de la deuda (el mayor de los dos).
- No está sujeta al IVA, salvo que se trate de un bien afecto a una actividad económica.
Dación en pago con vivienda habitual
Cuando la dación en pago implica la entrega de la vivienda habitual, existen consideraciones fiscales específicas. En ciertos casos, la ganancia patrimonial derivada de la transmisión puede estar exenta de tributación en el IRPF, siempre que se cumplan determinados requisitos, como que el deudor no disponga de otros bienes para saldar la deuda y que la operación se realice con una entidad financiera.
En algunos casos, te han aceptado la dación en pago de tu vivienda y eso supone la liberación total de tu deuda hipotecaria. Sin embargo, es importante analizar con detalle cada caso, ya que no siempre se extingue toda la deuda, sobre todo si hay avalistas o si el valor de la vivienda es inferior al capital pendiente.
Alternativas a la dación en pago entre particulares
Si la dación en pago no es viable o no se ajusta a las necesidades de las partes, existen otras opciones para gestionar deudas entre particulares:
- Renegociación de la deuda: Las partes pueden acordar nuevos términos de pago que se ajusten a la capacidad financiera del deudor.
- Venta voluntaria del bien: El deudor puede vender el bien a un tercero y utilizar los fondos obtenidos para saldar la deuda.
- Acuerdos de pago aplazado: Establecer un calendario de pagos que permita al deudor cumplir con sus obligaciones en un plazo más amplio. A través de lo que se conoce como un plan de pagos.
- Acogerse a la Ley de Segunda Oportunidad, especialmente si se trata de una situación de insolvencia general a pesar de haber mediado la buena fe.
Asoban Abogados: especialistas en deudas y Ley de Segunda Oportunidad
En Asoban Abogados, somos expertos en la ley hipotecaria, procedimientos relacionados con deudas, dación en pago entre particulares, ejecuciones hipotecarias, adjudicación en pago y en la Ley de Segunda Oportunidad. Te ofrecemos un asesoramiento integral y personalizado para ayudarte a salir de situaciones económicas complejas sin tener que renunciar a todos tus bienes.
Contamos con una larga experiencia negociando con la entidad bancaria o acreedores particulares para conseguir acuerdos justos y sostenibles para nuestros clientes.
Preguntas frecuentes sobre la dación en pago entre particulares
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¿Cuándo no procede la dación en pago?
La dación en pago no procede cuando el acreedor no acepta el bien ofrecido, si el valor del inmueble o activo es insuficiente para cubrir la deuda, o si existen cargas previas que dificultan la transmisión. También puede no ser viable si el deudor no es el titular registral del bien, si hay otros deudores solidarios o avalistas no liberados, o si no se cumplen los requisitos legales y fiscales.
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¿Es buena la dación en pago?
Depende del caso. Es conveniente la dación en pago cuando se busca cancelar una deuda sin tener que pasar por un proceso judicial o de ejecución, especialmente si el valor del bien entregado cubre la totalidad de la deuda. Es una opción válida para personas físicas en situación de insolvencia, pero siempre debe analizarse con asesoramiento legal y fiscal.
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¿Con dación en pago se puede reclamar cláusula suelo?
Sí. Aunque se haya entregado la vivienda mediante dación en pago, es posible reclamar la cláusula suelo si esta fue considerada abusiva y se demuestra que causó perjuicio económico al prestatario. El hecho de haber extinguido la deuda no impide la reclamación de cantidades cobradas de más durante la vida del préstamo.
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¿Es compatible la dación en pago con el alquiler social?
Sí, en ciertos casos. Algunas administraciones públicas o entidades financieras ofrecen la posibilidad de acceder a un alquiler social tras una dación en pago, especialmente cuando se trata de la vivienda habitual y se acredita vulnerabilidad económica. No es automático, por lo que conviene solicitarlo formalmente y reunir los requisitos del programa.
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¿Qué implica la dación en pago en la Ley de Segunda Oportunidad?
La dación en pago en el contexto de la Ley de Segunda Oportunidad permite que una persona en situación de insolvencia entregue su vivienda habitual al acreedor, generalmente el banco, y, a cambio, se cancele la totalidad de la deuda hipotecaria. De este modo:
- Se evita un proceso de ejecución hipotecaria.
- El deudor queda liberado de seguir pagando.
- La operación precisa de un acuerdo formal que incluya la entrega del inmueble como forma de extinción de la obligación.
Este mecanismo es especialmente útil cuando no existen otras opciones viables para saldar la deuda. No obstante, siempre es recomendable contar con asesoramiento especializado para asegurar que la dación cumpla con los requisitos legales y fiscales.
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¿Es necesario un contrato para la dación en pago?
Sí, es imprescindible. La dación en pago entre particulares debe constar en un contrato por escrito donde se especifiquen claramente las condiciones del acuerdo. Para mayor seguridad jurídica, lo recomendable es elevarlo a escritura pública ante notario e inscribirlo en el Registro de la Propiedad si se trata de un inmueble.
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¿Es posible la dación en pago de una nave industrial o una empresa industrial?
Sí, es posible la dación en pago de una nave industrial o de una empresa (o sus activos), siempre que el acreedor acepte dicho bien y se formalice correctamente. En estos casos, pueden existir implicaciones fiscales adicionales, como IVA o Impuesto de Sociedades, por lo que se recomienda asesoramiento especializado.
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¿Es posible incluir a los avalistas en una dación en pago?
Sí, pero con condiciones. Los avalistas pueden quedar liberados en una dación en pago solo si el acreedor lo acepta expresamente. En muchos casos, si el valor del bien no cubre el 100% de la deuda, los avalistas pueden seguir siendo responsables del remanente. Es clave incluir esta liberación de responsabilidad en el contrato.
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¿Qué es la dación en pago en derecho civil?
En derecho civil, la dación en pago es un acuerdo por el cual el deudor entrega al acreedor un bien distinto del dinero originalmente pactado para saldar una deuda. Es una forma de extinción de obligaciones reconocida en el Código Civil español, que requiere el consentimiento de ambas partes y tiene efectos liberatorios si se pacta válidamente.
