Algunas de las causas de oposición a la ejecución hipotecaria están expresamente tasadas en la ley y otras que no, pero que son las que habitualmente utilizamos en Asoban Abogados. Gracias a estas, hemos conseguido ganar el procedimiento en muchos casos, paralizando numerosas ejecuciones hipotecarias y consiguiendo que nuestros clientes no hayan tenido que renunciar a su casa.
Has leído bien. Se pueden alegar motivos de oposición a la ejecución hipotecaria judicialmente hablando para conservar uno de tus bienes más preciados: tu vivienda.
¿Llevas más de un año sin pagar la hipoteca? Entonces habrás recibido una célula de requerimiento por la que te han notificado la existencia de una reclamación judicial. Esta incluye la demanda y otros documentos. Tienes 10 días para oponerte o te enfrentarás a un embargo.
En este artículo, vamos a ver todos los motivos por los que puedes oponerte a una ejecución de tu hipoteca, tanto los tasados en la Ley de Enjuiciamiento Civil como los argumentos que usamos en Asoban Abogados para ganar el procedimiento.
Los motivos de oposición a la ejecución hipotecaria según la ley
En primer lugar, vamos a ver los motivos de oposición a la ejecución hipotecaria explicitados en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). Dichos motivos son “numerus clausus”, es decir, que son únicamente los establecidos y no pueden agregarse otros. Estos están regulados en el artículo 695.1 de la mencionada LEC y son:
- Extinción de la garantía o de la obligación garantizada. Si se presenta certificación del registro donde figure la cancelación de la hipoteca.
- Error en determinación de la cantidad exigible. Cuando la cantidad que se reclama en la demanda ejecutiva no corresponde con la realmente adeudada. La cantidad reclamada viene definida en un certificado de saldo deudor donde figuran todos los cálculos realizados. El error en estos cálculos puede ser otro motivo que se puede alegar en el escrito de oposición.
- Hipoteca o embargo inscrito con anterioridad al préstamo que se esté ejecutando. Si fuera el caso, este sería otro motivo para oponerse a la ejecución de la hipoteca.
- Cláusulas abusivas en el contrato de préstamo hipotecario.
Los que no se citan expresamente como motivos de oposición a la ejecución hipotecaria, pero que pueden hacerte ganar el procedimiento son:
- La falta de aportación de la tasación del bien hipotecado a la demanda de ejecución hipotecaria.
- Falta de notificación fehaciente de los requerimientos extrajudiciales.
Tal y como hemos explicado en las 5 fases de la ejecución hipotecaria, los motivos para oponerte a este procedimiento los encuadramos en la fase número tres.
Otros motivos por los que te puedes oponer para que el banco no embargue tu vivienda
A continuación, entraremos en detalle sobre aquellos motivos que podemos alegar para realizar la defensa de oposición a la ejecución hipotecaria y, en los que en la práctica, podemos sacar más rendimiento de cara a ganar el procedimiento.
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Por cláusulas abusivas
Dentro de la limitación existente en las causas de oposición, el motivo predominante es aquel relacionado con cláusulas abusivas en el contrato de préstamo hipotecario.
El resto de causas por las que la ley permite oponerse no son habituales en la práctica, pues los errores que pueden llevar a oponerse por esas causas están muy burocratizadas en los departamentos de gestión de deuda de las entidades financieras. Sólo en casos extremadamente inusuales, como un error significativo por parte del ejecutante, podría dar pie a alguno de esos supuestos.
En la práctica, los motivos de oposición habituales son las cláusulas abusivas.
Con la entrada en vigor de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, el número de oposiciones a ejecuciones hipotecarias ha disminuido, ya que dicha ley regula las cláusulas que hasta entonces eran más susceptibles de ser abusivas como el vencimiento anticipado y los intereses de demora. Sin embargo, los motivos relacionados con las cláusulas abusivas siguen siendo los mayoritarios en las oposiciones a las ejecuciones hipotecarias.
1. Intereses de demora
El interés de demora es la compensación que recibe el acreedor, es decir, el banco en este caso, cuando no se paga la cuota mensual establecida en la escritura de préstamo hipotecario. Se trata de un porcentaje que tienes que abonar siendo deudor como penalización ante el perjuicio que supone para el acreedor no recibir el pago a tiempo.
El artículo 25 de la mencionada ley 5/2019 establece que el porcentaje máximo que se aplicará como penalización al deudor en caso de impago será “el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales”, siempre y cuando se trate de prestatarios que sean personas físicas cuyo uso del bien hipotecado sea residencial.
Si por el contrario, el uso es no residencial o el prestatario es una persona jurídica, la Jurisprudencia del Tribunal Supremo, ratificada por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, establece como límite máximo el interés remuneratorio más dos puntos.
Todo ello es un contrasentido, pues a las personas a las que se supone se quiere dotar de una mayor protección jurídica y económica con esta ley, se les aplica intereses de demora con un tipo máximo de 3 puntos sobre el interés remuneratorio, y la jurisprudencia otorga a los demás casos un tipo máximo de 2 puntos.
Si el banco te pide un porcentaje mayor a los anteriormente dichos, los intereses de demora serán abusivos.
2. Vencimiento anticipado
La cláusula de vencimiento anticipado es aquella por la cual, si el prestatario deja de pagar las cuotas del préstamo, el acreedor puede resolver el contrato y exigir la devolución de la totalidad de lo prestado.
Esta cláusula hipotecaria es esencial para los acreedores, pues en caso de impago, pueden subastar el inmueble y cobrar la deuda.
Se regula en el artículo 24, Ley 5/2019, estableciendo que el acreedor podrá rescindir el contrato y ejecutar la cláusula si concurren 3 requisitos:
- Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de parte del préstamo o de los intereses.
- Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan:
- Dentro de la primera mitad de la hipoteca, cuando se produzca un impago del 3% del capital concedido o el equivalente a 12 mensualidades.
- En la segunda mitad del préstamo hipotecario, cuando se haya impagado el 7% del capital concedido o el equivalente a 15 mensualidades.
- Que el acreedor haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento. Advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará la devolución de la totalidad de lo prestado.
Todos estos requisitos son aplicables si el préstamo se ha vencido anticipadamente con posterioridad al 16 de junio de 2019 y siempre y cuando se trate de prestatarios que sean personas físicas, cuyo uso del bien hipotecado sea residencial.
Si el banco te ejecuta la hipoteca habiendo transcurrido menos tiempo de impago, el vencimiento anticipado será abusivo y el procedimiento se archivará condenando en costas al banco.
3. Cláusula suelo
La cláusula suelo es aquella que determina el interés mínimo fijo que una entidad financiera aplicará en un préstamo de interés variable. Ésta se aplicará cuando el diferencial más el índice de referencia (el euríbor en la mayoría de las ocasiones) sea inferior al interés mínimo establecido.
Durante la burbuja inmobiliaria, entre 2003 y 2008, la mayoría de las hipotecas variables incluían una cláusula que establecía un interés fijo mínimo. Esto permitía a los bancos obtener un margen de beneficio en caso de que el euríbor bajara. En aquel momento, el euríbor se situaba entre el 2% y el 5%, mientras que las hipotecas variables tenían un interés en torno al euríbor más 0,50%. En general, las cláusulas suelo establecían un interés mínimo de entre el 2% y el 3,50%, por lo que no se aplicaban en la mayoría de los casos. A partir de 2009, el euríbor empezó a descender y se situó por debajo del 2%, pero los hipotecados con cláusula suelo no pudieron beneficiarse de esta bajada, ya que se les aplicó el interés mínimo establecido en sus escrituras.
Si el banco te ejecuta la hipoteca y hay una limitación fija en un préstamo que habías acordado variable, y éste se ha superado, esta cláusula también será abusiva.
4. Comisión de apertura
La comisión de apertura es un porcentaje de dinero que el banco te cobra al formalizar un préstamo. Lo habitual es que la comisión varíe entre el 0% y el 3% del importe total de la financiación.
Si el banco puede acreditar (cosa que nunca consigue demostrar) que ha incurrido en efectivos gastos a la hora de gestionar la apertura del préstamo que se correspondan con el porcentaje abonado, no será abusivo. Sin embargo, como contrapartida, esta situación es una clara abusividad de la posición dominante del banco en la relación contractual con un prestatario.
En la inmensa mayoría de los casos, la cláusula suelo será abusiva.
5. Gastos de constitución de hipoteca
Son aquellos costes ajenos al banco y a ti que se generan durante el proceso de solicitud y de contratación de un préstamo hipotecario.
Esta cláusula será abusiva si has pagado:
- La Inscripción de la Hipoteca en el Registro.
- Gestoría.
- Tasación.
- Has pagado más del 50% de la Notaría en cuanto al préstamo hipotecario se refiere.
que evitarán que pierdas tu vivienda.
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Falta de tasación en la ejecución hipotecaria
Una tasación hipotecaria es la valoración del inmueble que será objeto de garantía en un préstamo hipotecario. El objetivo de esta valoración es que el banco sepa cuál es el valor del bien que garantiza el préstamo, sirviendo de base para la cuantía que te concederán y para su subasta en caso de impago.
Si el préstamo se ha constituido después del 14 de mayo de 2013, es de obligada aportación a la demanda de ejecución. La tasación de un inmueble exigida por el Banco de España debe realizarse siguiendo lo previsto en la Orden ECO/805/2003.
Si no se cumplen con las anteriores premisas y existe defecto de forma, el procedimiento habrá de archivarse, condenando en costas a la entidad bancaria.
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Falta de notificación de requerimientos extrajudiciales
Si empiezas a no pagar la hipoteca, el banco te empezará a requerir de pago por activa y por pasiva. Nos obstante lo anterior, hay unos requerimientos que habrá de realizar y justificar documentalmente en la demanda de ejecución hipotecaria:
- Una vez han pasado los plazos explicados en el punto de vencimiento anticipado, el banco ha de requerir de pago extrajudicialmente al deudor mediante carta o burofax.
- Posteriormente a la reclamación, la entidad debe dar por vencido el préstamo mediante burofax.
Cumplidos estos trámites, habrán de aportarse justificación de los mismos en la demanda de ejecución hipotecaria.
Si esto no se cumple, y existe defecto de forma, el procedimiento habrá de archivarse, condenando en costas al banco.
Preguntas frecuentes
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¿Cuál es el plazo de oposición a una ejecución hipotecaria?
El plazo para presentar oposición a una ejecución hipotecaria es de 10 días hábiles contados desde el día siguiente a la notificación de la demanda. En dicho plazo no se cuentan sábados, domingos, festivos, el mes de agosto y los días entre el 25 de diciembre y 6 de enero.
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¿Cómo se puede frenar la ejecución hipotecaria?
La opción más rápida es pagando las cuotas atrasadas más los intereses (entre en 20-30%). Otra opción es negociar con el banco para reestructurar la deuda como la dación en pago, pero la opción que más te conviene es contar con la asesoría de un abogado experto en ejecuciones hipotecarias.
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¿Qué requisitos tienen que darse para que proceda la ejecución hipotecaria?
Hay dos supuestos que deben estar expresados en la escritura de la hipoteca para que el banco pueda presentar una ejecución hipotecaria:
- Tasación a efectos de subasta.
- El domicilio del deudor y del hipotecante no deudor, datos que serán necesarios para las notificaciones.
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¿Cómo parar un desahucio por ejecución hipotecaria?
Lo más lógico para evitar el desahucio por el impago de la hipoteca es no deber 12 meses antes de la primera mitad del crédito o 15 durante la segunda mitad.
Pero si ya has recibido la demanda del banco, tienes 10 días para oponerte, para lo que te recomendamos revisar bien las cláusulas hipotecarias y que no haya errores en el procedimiento. Si los hubiera, se pueden alegar motivos de oposición a la ejecución hipotecaria y podrías ganar el procedimiento evitando que se produzca el embargo de tu vivienda.
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