Algunas de las particularidades de estos procedimientos son la limitación de los motivos de Oposición a la Ejecución Hipotecaria y el plazo para oponerse.
En este artículo hablaremos de los motivos de oposición que están expresamente tasados en la ley y de otros que habitualmente utilizamos en ASOBAN y que te pueden hacer ganar el procedimiento.
Causas de Oposición a la Ejecución Hipotecaria
Primeramente expondremos los motivos de Oposición a la Ejecución Hipotecaria explicitados en la Ley de Enjuiciamiento Civil. Dichos motivos son “numerus clausus” y están reguladas en el artículo 695.1 LEC:
- Extinción de la garantía o de la obligación garantizada. Si se presenta certificación del Registro donde figure la cancelación de la hipoteca.
- Error en determinación de la cantidad exigible. Cuando la cantidad que se reclama en la demanda ejecutiva no corresponde con la realmente adeudada. La cantidad reclamada viene definida en un certificado de saldo deudor donde figuran todos los cálculos realizados. El error en estos cálculos puede ser motivo de oposición.
- Hipoteca o embargo inscrito con anterioridad al préstamo que se esté ejecutando. Si fuera el caso, este sería otro motivo de oposición en una Ejecución Hipotecaria.
- Cláusulas Abusivas en el contrato de préstamo hipotecario.
Los que no se citan expresamente como motivos de Oposición a la Ejecución Hipotecaria pero que pueden hacerte ganar el procedimiento son:
- La falta de aportación de la Tasación del bien hipotecado a la demanda de Ejecución Hipotecaria.
- Falta de notificación fehaciente de los Requerimientos extrajudiciales.
Tal como explicamos en el “Procedimiento de ejecución hipotecaria”, los motivos de Oposición a la ejecución hipotecaria los encuadramos en la fase número tres.
A continuación entraremos en detalle sobre aquellos en los que en la práctica puedes sacar más rendimiento.
Oposición Ejecución Hipotecaria por Cláusulas Abusivas
Dentro de la limitación existente en las causas de Oposición, la causa predominante es aquella relacionada con cláusulas abusivas en el contrato de préstamo hipotecario. El resto de causas por las que la ley permite oponerse no son habituales en la práctica, pues los errores que pueden llevar a oponerse por esas causas están muy burocratizadas en los departamentos de gestión de deuda de las entidades financieras. Sólo en casos extremadamente inusuales, como un error significativo por parte del ejecutante, podría dar pie a alguno de esos supuestos.
En la práctica, los motivos de oposición habituales son las cláusulas abusivas.
Con la entrada en vigor de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, el número de oposiciones a ejecuciones hipotecarias ha disminuido, ya que dicha ley regula las cláusulas que hasta entonces eran más susceptibles de ser abusivas: el vencimiento anticipado y los intereses de demora. Sin embargo, los motivos relacionados con las cláusulas abusivas siguen siendo los mayoritarios en las oposiciones a las ejecuciones hipotecarias.
1. Intereses de Demora
El interés de Demora es la compensación que recibe el acreedor cuando no se paga la cuota mensual establecida en la escritura de préstamo hipotecario. Se trata de un porcentaje que abona el deudor como penalización ante el perjuicio que supone para el acreedor no recibir el pago a tiempo.
El artículo 25 de la ley 5/2019 establece que el porcentaje máximo que se aplicará como penalización al deudor en caso de impago será “el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales”. Siempre y cuando se trate de prestatarios que sean personas físicas cuyo uso del bien hipotecado sea residencial.
Si por el contrario, el uso es no residencial o el prestatario es una persona jurídica, la Jurisprudencia del Tribunal Supremo ratificada por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea establece como límite máximo el interés remuneratorio más dos puntos.
Todo ello es un contrasentido, pues a las personas a las que se supone se quiere dotar de una mayor protección jurídica y económica con la ley 5/2019 se les aplica intereses de demora con un tipo máximo de 3 puntos sobre el interés remuneratorio, y la jurisprudencia otorga a los demás casos un tipo máximo de 2 puntos.
Si el banco te pide un porcentaje mayor a los anteriormente dichos, LOS INTERESES DE DEMORA SERÁN ABUSIVOS.
2. Vencimiento Anticipado
La Cláusula de Vencimiento Anticipado es aquella por la cual, si el prestatario deja de pagar las cuotas del préstamo, el acreedor puede resolver el contrato y exigir la devolución de la totalidad de lo prestado.
La Cláusula de Vencimiento Anticipado en Hipotecas es esencial para los acreedores, pues en caso de impago, pueden subastar el inmueble y cobrar la deuda.
Se regula en el artículo 24, Ley 5/2019, estableciendo que el acreedor podrá rescindir el contrato y ejecutar la Cláusula si concurren 3 requisitos:
- Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de parte del préstamo o de los intereses.
- Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan:
- Dentro de la primera mitad de la hipoteca, cuando se produzca un impago del 3% del capital concedido o el equivalente a 12 mensualidades.
- En la segunda mitad del préstamo hipotecario, cuando se haya impagado el 7% del capital concedido o el equivalente a 15 mensualidades.
- Que el acreedor haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento. Advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará la devolución de la totalidad de lo prestado.
Todos estos requisitos son de aplicación si el préstamo se ha vencido anticipadamente con posterioridad al 16 de junio de 2019. Y siempre y cuando se trate de prestatarios que sean personas físicas cuyo uso del bien hipotecado sea residencial.
Si el banco te ejecuta la hipoteca habiendo transcurrido menos tiempo de impago, EL VENCIMIENTO ANTICIPADO SERÁ ABUSIVO Y EL PROCEDIMIENTO SE ARCHIVARÁ CONDENANDO EN COSTAS AL BANCO.
3. Cláusula Suelo
La Cláusula Suelo es aquella que determina el interés mínimo fijo que una entidad financiera aplicará en un préstamo de interés variable. Ésta se aplicará cuando el diferencial más el índice de referencia (Euribor en la mayoría de las ocasiones) sea inferior al interés mínimo establecido.
Durante la burbuja inmobiliaria, entre 2003 y 2008, la mayoría de las hipotecas variables incluían una cláusula que establecía un interés fijo mínimo. Esto permitía a los bancos obtener un margen de beneficio en caso de que el euríbor bajara. En aquel momento, el euríbor se situaba entre el 2% y el 5%, mientras que las hipotecas variables tenían un interés en torno al euríbor más 0,50%. En general, las cláusulas suelo establecían un interés mínimo de entre el 2% y el 3,50%, por lo que no se aplicaban en la mayoría de los casos. A partir de 2009, el euríbor empezó a descender y se situó por debajo del 2%, pero los hipotecados con cláusula suelo no pudieron beneficiarse de esta bajada, ya que se les aplicó el interés mínimo establecido en sus escrituras.
Si el banco te ejecuta la hipoteca y hay una limitación fija en un préstamo que habías acordado variable, y éste se ha superado, LA CLÁUSULA SUELO SERÁ ABUSIVA.
4. Comisión de apertura
La comisión de apertura es un porcentaje de dinero que el banco te cobra al formalizar un préstamo. Lo habitual es que la comisión varíe entre el 0% y el 3% del importe total de la financiación.
Si el banco puede acreditar, que nunca puede, que ha incurrido en efectivos gastos a la hora de gestionar la apertura del préstamo que se correspondan con el porcentaje abonado, no será abusivo. Es una clara abusividad de la posición dominante del banco en la relación contractual con un prestatario. En la inmensa mayoría de los casos, LA CLÁUSULA SUELO SERÁ ABUSIVA.
5. Gastos de Constitución de Hipoteca
Son aquellos costes ajenos al banco y a ti que se generan durante el proceso de solicitud y de contratación de un préstamo hipotecario.
Esta Cláusula será abusiva si has pagado:
- La Inscripción de la Hipoteca en el Registro.
- Gestoría.
- Tasación.
- Has pagado más del 50% de la Notaría en cuanto al préstamo hipotecario se refiere.
Falta de Tasación en la Ejecución Hipotecaria
Una tasación hipotecaria es la valoración del inmueble que será objeto de garantía en un préstamo hipotecario. El fin de esta valoración es que el banco sepa cuál es el valor del bien que garantiza el préstamo, sirviendo de base para la cuantía que te concederán y para su subasta en caso de impago.
Si el préstamo se ha constituido después del 14 de mayo de 2013, es de obligada aportación a la demanda de ejecución. La tasación de un inmueble exigida por el Banco de España debe realizarse siguiendo lo previsto en la Orden ECO / 805 / 2003.
Si no se cumplen con las anteriores premisas y existe defecto de forma, el procedimiento habrá de ARCHIVARSE, CONDENANDO EN COSTAS AL BANCO.
Falta de notificación de Requerimientos extrajudiciales
Si empiezas a no pagar la hipoteca, el banco te empezará a requerir de pago por activa y por pasiva. Nos obstante lo anterior, hay unos requerimientos que habrá de realizar y justificar documentalmente en la demanda de ejecución hipotecaria:
- Una vez han pasado los plazos explicados en el punto de vencimiento anticipado, el banco ha de requerir de pago extrajudicialmente al deudor mediante carta o burofax.
- Posteriormente a la reclamación, la entidad debe dar por vencido el préstamo mediante burofax.
Cumplidos estos trámites, habrán de aportarse justificación de los mismos en la demanda de ejecución hipotecaria.
Si esto no se cumple, y existe defecto de forma, el procedimiento habrá de ARCHIVARSE, CONDENANDO EN COSTAS AL BANCO.
¿Cuál es el plazo para oponerse a una ejecución hipotecaria?
El plazo para presentar oposición a una ejecución hipotecaria es de 10 días hábiles contados desde el día siguiente a la notificación de la demanda. En dicho plazo no se cuentan sábados, domingos, festivos, el mes de agosto y los días entre el 25 de diciembre y 6 de enero.
