¿No sabes qué es una ejecución hipotecaria? Es un procedimiento legal mediante el cual el banco reclama el inmueble hipotecado debido a una hipoteca impagada. Te contamos qué puedes hacer para evitarlo y que tu vivienda se mantenga a salvo.
¿Has recibido una notificación de tu banco exigiéndote pagar las cuotas pendientes y no sabes bien qué es una ejecución hipotecaria y en qué consiste? Pues bien, se trata de un procedimiento legal mediante el cual la entidad bancaria o financiera puede reclamar una vivienda debido al incumplimiento del pago de la misma.
Solo en España en el primer trimestre de 2024 (actualizado), según el Instituto Nacional de Estadística (INE), se registraron 5.400 inscripciones de certificaciones de casas embargadas.
Lo cierto es que enfrentarse a este procedimiento puede asustar en un primer instante si no cuentas con un asesoramiento legal adecuado, pero hay motivos de oposición a la ejecución hipotecaria que podrían retrasar el procedimiento y consigas, por tanto, paralizarlo. Dicho de otro modo, te compensa oponerte a la ejecución de hipoteca y solo tienes 10 días hábiles para hacerlo.
Además, dado que no es un procedimiento sencillo, siempre va a ser recomendable contar con abogado para negociar la ejecución hipotecaria. No obstante, en este artículo te vamos a contar todas las opciones que tienes para que no pierdas tu casa ante este tipo de embargos.
¿Qué es la ejecución hipotecaria y cómo funciona el procedimiento?
Si te preguntas qué es una ejecución hipotecaria, se trata de un proceso legal mediante el cual el prestamista puede intentar recuperar el saldo pendiente de un préstamo hipotecario al vender la propiedad hipotecada.
Es una medida que se toma cuando el propietario se enfrenta al impago de hipotecas, es decir, no cumple con los pagos acordados en el contrato hipotecario, llevando eventualmente a la subasta de ejecución hipotecaria de la propiedad para cubrir la deuda.
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¿Cómo se lleva a cabo el procedimiento de ejecución hipotecaria?
El procedimiento de ejecución hipotecaria comienza cuando el banco presenta una demanda ejecutiva ante el juzgado competente, concretamente el juzgado de primera instancia del lugar donde se encuentra el inmueble hipotecado. En esta demanda, el banco debe demostrar varios puntos clave:
- La existencia de una deuda hipotecaria.
- El impago de las cuotas estipuladas en el contrato.
- El vencimiento anticipado del préstamo debido al incumplimiento del deudor.
- La tasación del inmueble que se utilizará como base para la subasta pública.
- Además, se debe proporcionar la acreditación de haber intentado notificar en el domicilio del deudor.
Una vez que el juzgado admite la demanda, como deudor, tienes tres opciones principales dentro de los plazos de una ejecución hipotecaria limitado a 10 días:
- Pagar la deuda pendiente más los intereses y las costas.
- Presentar una oposición formal al proceso de ejecución hipotecaria.
- No hacer nada y dejar que subasten tu casa. Lo que para nosotros, en Asoban Abogados, no es una opción, ya que te va a salir más rentable oponerte y retrasar el procedimiento.
Podemos retrasar el procedimiento de ejecución hipotecaria entre 12 y 18 meses, en función de la agilidad del Juzgado que tramite dicho procedimiento y de la carga de trabajo que este tenga.
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¿Cuánto tarda una ejecución hipotecaria?
El procedimiento de la ejecución hipotecaria puede durar entre seis meses y un año si se trata de vivienda no habitual.
Si no puedes pagar las cuotas de la hipoteca estipuladas en la ejecución, ni tampoco la pueden pagar los avalistas del préstamo hipotecario en caso de que los hubiese, se procederá a la subasta del inmueble.
¿Puedo evitar que el inmueble sea subastado?
Ahora ya sabes qué es una ejecución hipotecaria y su funcionamiento. Pues bien, en caso de pagar la deuda antes de la fecha de la subasta de la vivienda anunciada, puedes evitar que el inmueble se someta a este mecanismo. Sin embargo, si la subasta se lleva a cabo, el inmueble se adjudica al mejor postor, quien debe pagar el precio acordado dentro de un plazo de 40 días.
En caso de que no haya postores, el banco puede quedarse con la propiedad por un 70 % de su valor de tasación o por la cantidad que se le deba si es inferior.
Muy importante. Si el precio obtenido en la subasta hipotecaria no cubre la totalidad de la deuda hipotecaria, el banco puede continuar reclamándote la diferencia restante. Esto puede llevar al embargo de otros bienes presentes y futuros hasta cubrir la cantidad adeudada.
Finalmente, una vez que el inmueble ha sido adjudicado al mejor postor o al propio banco, el Juzgado procede a ordenar el lanzamiento o desahucio de tu vivienda. De esta manera, debes desocupar la vivienda en el plazo establecido por el juzgado.
En circunstancias específicas como una ejecución hipotecaria de vivienda habitual en situación de vulnerabilidad según lo establecido por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, se puede solicitar la suspensión del lanzamiento por un periodo de hasta dos años, siempre que cumpla con los requisitos legales necesarios para ello.
Para saber si está tu vivienda en subasta, puedes consultar el buscador de bienes subastados del BOE, ya que ahí se publican las propiedades que se están subastando. Además, también puedes acudir al Juzgado correspondiente y preguntar al personal adecuado.
¿Qué hacer si llevas varios meses sin pagar y aún no has recibido la demanda de ejecución hipotecaria?
Si llevas unos meses sin pagar la hipoteca, y tu situación económica no va a cambiar a corto plazo, es momento de plantearte qué hacer cuando te llegue la demanda de ejecución hipotecaria.
El banco iniciará un proceso judicial presentando una demanda ante el juzgado competente, que suele ser el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde se ubica el inmueble hipotecado. Esta demanda suele ser extensa, con documentos que detallan la deuda pendiente, el impago de las cuotas, los intereses acumulados y las costas del procedimiento judicial. Este documento puede llegar a tener entre 120 y 150 folios y es importante que entiendas su contenido y qué implicaciones legales conlleva.
Esta demanda, básicamente, te exigirá:
- Pagar el total de la deuda hipotecaria pendiente.
- Regularizar las cuotas impagadas de la hipoteca.
- Abonar los intereses generados por la deuda acumulada.
- Asumir las costas legales del proceso judicial.
Si decides no responder o no actuar frente a esta demanda, el banco procederá con la ejecución de hipoteca o dicho de otra forma, comenzará el procedimiento para echarte de tu casa.
y lo que implica? Déjate asesorar por nuestros abogados expertos en hipotecas. Podemos conseguir retrasar la ejecución hipotecaria para ganar tiempo.
La ejecución hipotecaria y la LEC: primeros pasos para proteger tu vivienda tras recibir la demanda
Al recibir una notificación de ejecución hipotecaria, es habitual sentir un vuelco al corazón. Ahora ya sabes realmente qué es una ejecución hipotecaria y las consecuencias de no hacer nada. Es el momento en que las preocupaciones financieras se vuelven reales y la incertidumbre sobre el futuro de tu hogar parece no tener fin.
Sin embargo, no debes dejar que te inunde la desesperación. Toma acción inmediata y estratégica con un abogado de ejecución hipotecaria, un profesional con conocimientos técnicos sobre la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) que podrá ayudarte a enfrentar los primeros pasos. Gracias a ello, vas a poder ganar tiempo para ahorrar y pagar la deuda o paralizar la ejecución hipotecaria de forma definitiva según tu situación.
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No ignores el problema
La primera reacción ante una demanda de ejecución hipotecaria puede ser el deseo de evitar enfrentarlo. Sin embargo, ignorar el problema solo empeorará la situación. Enfrenta la realidad y actúa de manera proactiva para proteger tus derechos y tu vivienda.
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Debes responder a la notificación judicial en los primeros 10 días
Cuando recibes una notificación de ejecución hipotecaria, el tiempo es un factor clave. Dispones de 10 días para llevar a cabo una oposición a la ejecución hipotecaria. Este paso inicial es fundamental para buscar un abogado especialista en ejecuciones hipotecarias con el que puedas preparar tu defensa.
Puede que pienses que es más costoso contratar el asesoramiento de un abogado profesional experto en ejecuciones, pero te aseguramos que es mucho más costoso no hacer nada.
No obstante, en Asoban Abogados nos adaptamos a tu situación financiera.
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Recopilación de documentos y pruebas
Para preparar una respuesta efectiva, es esencial recopilar todos los documentos pertinentes, como el contrato hipotecario, estados de cuenta bancarios, y cualquier correspondencia relevante con el prestamista.
Estos documentos ayudarán a tu abogado de ejecución hipotecaria y a ti a entender mejor tu situación y para preparar una defensa sólida.
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Valoración de cómo paralizar la ejecución hipotecaria
Existen varias estrategias legales que pueden ayudarte a paralizar la ejecución hipotecaria. aunque los motivos de oposición están limitados y se recogen en el artículo 695 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).
Sin embargo, lo habitual en la mayoría de los casos es centrarse en:
- Cláusulas abusivas: las cuales suelen existir en todos los contratos de préstamos hipotecarios.
- Defectos formales: en los que se incurren al presentar demandas de ejecución hipotecaria sin los requisitos mínimos que establece la ley.
- Negociar con el banco: podrás negociar una reestructuración de la deuda o llegar a un acuerdo de pago para detener el proceso en algunos casos.
- Acogerse a la Ley de Segunda Oportunidad: mecanismo pensado para personas en situación de insolvencia por el cual podrás obtener la exoneración de deudas. Mientras dure este procedimiento, la ejecución hipotecaria quedará paralizada.
En definitiva, un abogado especialista en ejecuciones hipotecarias te ayudará a evaluar la opción más viable según tu situación espeífica. Por eso, es importante que actúes lo antes posible.
Preguntas frecuentes
Una vez que hemos abordado qué es una ejecución hipotecaria y cómo puedes defenderte de ella para evitar el embargo de vivienda, vamos a responder las preguntas frecuentes sobre esta cuestión.
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¿Qué significa una ejecución hipotecaria?
Si te preguntas qué es una ejecución hipotecaria, debes saber que se trata de un procedimiento judicial que el banco utiliza para el embargo de tu casa si no pagas la hipoteca. De esta manera, la vivienda embargada se subastará al mejor postor, es decir, a la persona que esté dispuesta a pagar el precio más alto por la propiedad en la subasta, por lo que el banco se quedará con el dinero para saldar la deuda que tenías.
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¿Qué pasa después de la ejecución hipotecaria?
Una vez que ha finalizado la subasta hipotecaria, el siguiente paso es el remate, es decir, el pago de la puja realizada.
A continuación, se produciría el desalojo de los actuales ocupantes de la propiedad y esta se entregaría al nuevo propietario, quien resultó ganador en la subasta.
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¿Cuánto tiempo tarda en hacerse efectiva una ejecución hipotecaria?
Si no realizas una oposición a la ejecución hipotecaria, lo habitual es que el procedimiento dure entre 12 y 18 meses, aunque dependerá tanto de la agilidad del Juzgado como de la carga de trabajo del mismo.
Por el contrario, si te opones al embargo de tu vivienda debidamente y planteas procedentes recursos, una ejecución hipotecaria puede extenderse ante la Audiencia Provincial entre 9 y 18 meses más presentando un recurso de apelación.
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¿Cómo se puede ganar una ejecución hipotecaria?
El primer paso para ganar una ejecución hipotecaria es oponerse al procedimiento.
Consiste en redactar y presentar un escrito de oposición ante el Juzgado, alegando causas que pueden impedir o paralizar la ejecución hipotecaria.
Entre las causas más comunes son la prescripción de la deuda, la existencia de cláusulas abusivas o errores en el procedimiento.
Para más información sobre qué es una ejecución hipotecaria y cómo funciona, haz clic aquí.
